2014年3月，作為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)“龍頭老大”的萬科率先推出“合伙人制度”，一時間，以分享利潤，管控成本與留住人才為主的合伙人制度開始以股權(quán)激勵與項目跟投的方式開展。本期“地產(chǎn)合伙人”專題，將探究合伙人制度這股“新浪潮”。
截至3月18日，已經(jīng)有28家房地產(chǎn)上市公司公布2014年度業(yè)績。年報顯示，企業(yè)盈利能力普遍降低，28家企業(yè)中有14家凈利潤下滑，平均凈利潤率由2013年度的11.8%下降至10%。與此同時，多家企業(yè)表示未來發(fā)展重心將轉(zhuǎn)向一二線城市，遠(yuǎn)離去化乏力的三四線城市。
2014年樓市總體成交量較2013年下降10.36%。其中，一線城市樓市總體成交量相比2013年下降15.36%，二線城市樓市總體成交量同比下降6.99%。而全國土地市場則表現(xiàn)先熱后冷，土地市場分化現(xiàn)象明顯。一線城市全年需求強(qiáng)勁，樓面均價漲幅顯著，地王頻現(xiàn)。
2014年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95036億元，比上年名義增長10.5%，增速比1-11月份回落1.4個百分點(diǎn)，比2013年回落9.3個百分點(diǎn)。 2014年，商品房銷售面積120649萬平方米，比上年下降7.6%，降幅比1-11月份收窄0.6個百分點(diǎn)，2013年為增長17.3%。
2014年A股上市房企共有81名關(guān)鍵高管離職。克而瑞統(tǒng)計顯示，從2014年至2015年3月，房地產(chǎn)上市公司高管人事變動達(dá)到177人次。一大批房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人的離去，既折射出行業(yè)變局，也隱隱暴露了行業(yè)發(fā)展的新增長點(diǎn)。
股份激勵計劃：在集團(tuán)層面成立合伙人持股計劃，由萬科1320名事業(yè)合伙人員工組成的盈安合伙多次從二級市場買入萬科股票，并在此之后的大半年時間內(nèi)，11次增持萬科股份。
萬科集團(tuán)董秘譚華杰曾表示，盈安是獨(dú)立第三方，受全體事業(yè)合伙人委托，管理經(jīng)濟(jì)利潤獎金集體獎金賬戶，并進(jìn)行投資活動。事業(yè)合伙人未來獲得的經(jīng)濟(jì)利潤獎金集體獎金，也會繼續(xù)投入計劃中。此外，盈安合伙將引入外部杠桿資金進(jìn)行合作，目前，通過國信證券設(shè)立的資產(chǎn)管理計劃進(jìn)行買入股票的操作，該資管計劃不設(shè)期限。也就是說，盈安合伙出資購買萬科股權(quán)所需的資金，一部分為合伙人的“自愿”出資，另一部分為融資而來。
項目跟投制： 2014年4月1日正式實(shí)施。除高級管理人員外，其他員工自愿參與項目投資，萬科對跟投項目安排額外受讓跟投，投資總額不超過該項目資金峰值的5%，遵循市場化運(yùn)作。2014年12月，南京萬科推出調(diào)整方案，操盤項目不再必須由工程出身的項目經(jīng)理負(fù)責(zé)，操盤團(tuán)隊通過競聘產(chǎn)生，有能力的員工可以搭建自己的團(tuán)隊。
項目：2014年4月1日到5月25日，萬科共計有19家公司的29個項目進(jìn)行跟投。廣州萬科公司位于南沙區(qū)的南方公元項目，是萬科集團(tuán)第一個跟投項目。方公元項目開盤于2014年十一，首期推出356套房。
2014年12月南京萬科推出項目跟投調(diào)整方案后，南京南站G51成為首個試水項目，此外還有浦口G78、江寧九龍湖G83地塊項目。
員工基金：綠地集團(tuán)是國有企業(yè)混合所有制改革的樣本，與其它實(shí)行合伙人制度的企業(yè)不同，綠地并非是在既有的股份制體制下實(shí)行員工持股，而是在員工持股會存在的情況下進(jìn)行改制調(diào)整，借殼上市。在去年借殼金豐投資上市的過程中，因職工持股會不具法人資格，上市公司股東、有限合伙企業(yè)人數(shù)限制等，職工持股會經(jīng)精心設(shè)計裝入32個有限合伙企業(yè)，管理層通過上海格林蘭承擔(dān)管理決策職能。在現(xiàn)有體制下，員工作為有限合伙人享有收益權(quán)，似乎是更為純粹的合伙人制度。
綠地集團(tuán)管理層43人設(shè)立一個管理公司格林蘭投資，再把職工持股會成員作為有限合伙人，裝入32家有限合伙制公司，并由格林蘭投資擔(dān)任這32家公司的管理人。格林蘭投資和32個合伙公司再組建出一家大的有限合伙制公司，即上海格林蘭（張玉良為代表）。
大小所有合伙制公司均以格林蘭投資作為管理人。
限制性股份激勵計劃：2014年10月28日，龍湖地產(chǎn)有限公司發(fā)布公告稱，為利于集團(tuán)持續(xù)運(yùn)作及發(fā)展，決議自即日起采納限制性股份激勵計劃，作為挽留及鼓勵雇員的激勵措施。受托人匯豐銀行信托(香港)有限公司，將以龍湖地產(chǎn)提供的現(xiàn)金，在市場上購入現(xiàn)有股份，并以信托形式代相關(guān)選定雇員持有，直至該等股份按計劃規(guī)則歸屬予相關(guān)選定雇員為止。受托人于該計劃期間，可購買的最高股份數(shù)目不得超過龍湖地產(chǎn)于采納日期已發(fā)行股本總數(shù)的3%。同時，根據(jù)該計劃可能授予個別選定雇員的最高限制性股份數(shù)目不得超過龍湖地產(chǎn)于采納日期已發(fā)行股本總數(shù)的1%。
龍湖集團(tuán)公共事務(wù)總監(jiān)許桐琿此前對外宣稱：“此次股權(quán)激勵由龍湖出資，相當(dāng)于公司來回購股票。公告的意思是說，董事會同意了這個計劃，為期8年有效。具體在什么時間點(diǎn)，做多少回購，激勵什么范圍的員工，是沒有具體信息的。”
成就共享計劃：現(xiàn)金獎勵+股權(quán)激勵
2012年碧桂園推出成就共享計劃，建立拿地和運(yùn)營的標(biāo)準(zhǔn)化機(jī)制，對項目開發(fā)的現(xiàn)金流和利潤率做出要求，達(dá)標(biāo)則可獲成就共享計劃獎勵。根據(jù)計算考核辦法，項目所創(chuàng)造的凈利潤越高，資金回籠越快，經(jīng)營管理人員能分到的獎勵就越高，目前已知獎勵為項目凈利潤的20%。但如果區(qū)域項目不能實(shí)現(xiàn)成就共享，相應(yīng)的區(qū)域總、項目總將受到處罰，承擔(dān)虧損額的20%。若一年內(nèi)現(xiàn)金流不能回正，項目將失去繼續(xù)參加成就共享計劃的資格。
除現(xiàn)金獎勵部分外，獲獎項目還可以獲得股權(quán)激勵，這部分獎勵將直接作為碧桂園集團(tuán)購股權(quán)計劃下員工行使購股權(quán)需支付的行權(quán)對價。但據(jù)碧桂園內(nèi)部人士向新華房產(chǎn)記者透露，目前仍以現(xiàn)金獎勵為主，股權(quán)激勵操作極少。
同心共享計劃：項目跟投
2014年10月，碧桂園新獲取的項目開始按“同心共享”方式運(yùn)作。董事會主席楊國強(qiáng)給職業(yè)經(jīng)理人每個項目有15%的參與權(quán)。15%的參與權(quán)分為三個層次來投，第一層是總部的平臺，高管人員共同出資成立跟投基金，每個項目都必須跟投5%，保證對每個項目的平均支持；第二層是區(qū)域，區(qū)域經(jīng)理人團(tuán)隊對所在區(qū)域的項目跟投5%；第三層是項目，項目本身操盤團(tuán)隊也跟投5%。
2015.02
股權(quán)激勵：2015年2月，越秀地產(chǎn)公告宣布“雇員獎勵計劃”，提出集團(tuán)項目的若干地方管理團(tuán)隊成員及核心員工將須通過一個基金結(jié)構(gòu)對相關(guān)項目公司作出股權(quán)投資。越秀地產(chǎn)首個推行雇員獎勵計劃的佛山佛平路項目，設(shè)定符合資格的管理層成員持股比例將不超過項目股權(quán)的2%。據(jù)張招興透露，未來越秀地產(chǎn)會考慮在集團(tuán)、地區(qū)和項目三個層面推行合伙人制度，“上市公司層面會結(jié)合股權(quán)激勵，項目公司是直接讓管理團(tuán)隊跟投持股。”
越秀地產(chǎn)目前的操作模式則是僅限中下層員工參股項目，高管暫時無法享受這一激勵計劃。以其佛山試點(diǎn)項目為例，全體符合資格的管理層成員所持股權(quán)合計還沒有超過2%，與萬科、碧桂園最高可達(dá)10%的跟投比例還差距很遠(yuǎn)。
項目跟投：佛山禪城佛平路地塊
該地塊占地面積約3.4萬平方米，總可建筑面積約22.13萬平方米。按總可建筑面積計算，平均土地成本每平方米約為2900元。
克爾瑞房價分析師李權(quán)基認(rèn)為推行合伙人制度是房企的一個人才戰(zhàn)略。"房地產(chǎn)行業(yè)由之前是一個'黃金利潤時代'轉(zhuǎn)入到了現(xiàn)在的'白金利潤時代'，開發(fā)商覺得人才這一行業(yè)里變得比以前更加重要，因此把部分股權(quán)下放以留住一些高端人才。對于抗壓性較強(qiáng)的龍頭房企來講，這已是一種趨勢，中小房企還將處于一種觀望的態(tài)度。”【詳細(xì)】
合富輝煌首席分析師龍斌在接受記者采訪時說道："房企實(shí)施合伙人制也許是收到外力推動，但個人認(rèn)為并不是最重要的原因。最重要的目的還是充分調(diào)動核心管理運(yùn)作團(tuán)隊的積極性，也可以間接地說是把項目和員工的利益捆綁在一起，讓員工一起來分擔(dān)收益或者損耗，是企業(yè)發(fā)展內(nèi)部的需求。此外，合伙人制也將促使房企拿地更加趨于謹(jǐn)慎。"【詳細(xì)】
方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志認(rèn)為：“房地產(chǎn)發(fā)展到現(xiàn)在的階段，人才流失比較嚴(yán)重，原來的分配方式已經(jīng)不足以留住房地產(chǎn)的高端人才。另一方面，房地產(chǎn)經(jīng)營現(xiàn)在陷入困難，合伙人制度帶來的高額獎勵能夠激發(fā)員工潛能。其次，目前房地產(chǎn)項目情況現(xiàn)在出現(xiàn)了差別，不是所有的房地產(chǎn)項目都是盈利的。”【詳細(xì)】
廣東中原地產(chǎn)代理有限公司項目部總經(jīng)理黃韜接受新華網(wǎng)采訪時指出：“房企推行合伙人制度是一種階段性的合作，也是合理現(xiàn)象。但在制度上要注意建立退出機(jī)制、健全從開發(fā)到銷售的合伙人團(tuán)隊統(tǒng)一性。還有在操作項目跟投制度時，如果建立了團(tuán)隊競聘制，競聘標(biāo)準(zhǔn)和競聘條件及公司投入的標(biāo)準(zhǔn)如何擬定也非常關(guān)鍵。” 【詳細(xì)】
龍轅資本研究部總經(jīng)理朱欣苑：“從整個行業(yè)大趨勢看出，增長速度已不可避免的出現(xiàn)了下滑，每個項目的內(nèi)部管控及成本控制精細(xì)化管理要求更高，項目跟投可以對此作出制度性保障。合伙人制度是適應(yīng)當(dāng)前環(huán)境下的決策，也是企業(yè)保證自己穩(wěn)健發(fā)展做的選擇。針對單個項目來說，項目結(jié)束，合伙公司也就結(jié)束，并不會沖擊整個股份制公司的發(fā)展。”【詳細(xì)】
一是按照建筑面積、銷售額和利潤進(jìn)行提成，實(shí)現(xiàn)利益均沾，這種方式簡單易操作，激勵導(dǎo)向明確，管理難度低；二是按利潤比例提成，在公司層面形成統(tǒng)一的利潤導(dǎo)向、利潤中心和利益共同體，再進(jìn)行二次分配。
合伙制企業(yè)是指由兩人以上按照協(xié)議投資，共同經(jīng)營、共負(fù)盈虧的企業(yè)。合伙制企業(yè)財產(chǎn)由全體合伙人共有，共同經(jīng)營，合伙人對企業(yè)債務(wù)承擔(dān)連帶無限清償責(zé)任。
股份制企業(yè)是指兩個或兩個以上的利益主體，以集股經(jīng)營的方式自愿結(jié)合的一種企業(yè)組織形式。實(shí)現(xiàn)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)相對分離。
