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????房地產(chǎn)企業(yè)該如何進(jìn)行轉(zhuǎn)型和升級？未來房地產(chǎn)市場趨勢如何？作為全球最大規(guī)模的房地產(chǎn)服務(wù)營運商之一的戴德梁行，于9月16日在金陵飯店與新華網(wǎng)-新華房產(chǎn)聯(lián)合主辦《轉(zhuǎn)型與機遇——戴德梁行2014南京房地產(chǎn)發(fā)展趨勢論壇》。各路大腕名企將齊聚一堂，就房企轉(zhuǎn)型升級和房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展趨勢等熱門話題展開討論。
????作為本次論壇的主講人，戴德梁行高級董事、大中華區(qū)綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮將以《中國住宅市場分析》主題做出演講，深度剖析當(dāng)前中國住宅市場發(fā)展現(xiàn)狀及未來行業(yè)前景規(guī)劃。
????除戴德梁行相關(guān)高層出席外，嘉民集團華東區(qū)總經(jīng)理李益謙、天風(fēng)證券公司債券融資部董事總經(jīng)理屠建忠及南京市相關(guān)政府部門負(fù)責(zé)人等嘉賓也將蒞臨現(xiàn)場，對房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來房企轉(zhuǎn)型和升級方向進(jìn)行探討與業(yè)內(nèi)分享。
????據(jù)了解，本次論壇還特別安排了嘉賓交流環(huán)節(jié)，給與會學(xué)者、專家以及房企老總搭建起一座觀點碰撞的橋梁，形成一場理念和操作的真正交鋒。
????可以預(yù)見，來自全國各地的房地產(chǎn)權(quán)威專家學(xué)者、業(yè)界人士和政府要員共聚一堂進(jìn)行的思維碰撞，必將會讓本次房地產(chǎn)發(fā)展論壇擦出更加精彩的“火花”。
????作為本次論壇的主辦方之一，新華網(wǎng)新華房產(chǎn)將在本次論壇召開期間，進(jìn)行現(xiàn)場直播及全方位報道，歡迎關(guān)注。
????以下為論壇實錄：
????主持人：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓，大家下午好！歡迎各位蒞臨由戴德梁行與新華網(wǎng)新華房產(chǎn)聯(lián)合舉辦的“轉(zhuǎn)型與機遇——2014南京房地產(chǎn)發(fā)展趨勢論壇”活動。我是新華網(wǎng)房產(chǎn)事業(yè)中心的俎弘。感謝大家的光臨。
????行業(yè)的調(diào)整和政府調(diào)控政策的轉(zhuǎn)變，給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供了新的要求。我們過去“躺著就能掙錢”的時代現(xiàn)在已難尋覓，企業(yè)只有找到適合自己的經(jīng)營方式進(jìn)行轉(zhuǎn)型，才能夠在未來激烈的競爭中占得先機。
????鑒于此，戴德梁行與新華網(wǎng)新華房產(chǎn)特別邀請到南京房地產(chǎn)行業(yè)眾多精英代表歡聚一堂，今天我們圍繞“轉(zhuǎn)型”與“機遇”這兩大關(guān)鍵詞展開探討，為行業(yè)發(fā)展出謀劃策。
????下面就為大家介紹一下這些精英們：
????綠地集團南京公司總經(jīng)理薛明輝，嘉民集團華東區(qū)總經(jīng)理李益謙，戴德梁行董事、中國區(qū)工業(yè)及物流地產(chǎn)部主管蘇智淵，戴德梁行華東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)部高級助理董事范紅娟，戴德梁行南京公司副總經(jīng)理楊煜，天風(fēng)證券公司債券融資部董事總經(jīng)理屠建宗，雨潤控股集團有限公司副總裁陸劍，戴德梁行環(huán)球董事、亞太區(qū)估價及顧問服務(wù)部主管趙錦權(quán)，戴德梁行高級董事、大中華區(qū)綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮，戴德梁行南京及杭州公司總經(jīng)理湯耀光。
????首先請讓我們用熱烈的掌聲有請戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理劉小華女士，為本次活動致開幕詞。掌聲有請。
????劉小華：大家好！女士們、先生們，今天非常高興在這里有機會與大家見面。這已經(jīng)不是第一次，我們連續(xù)有好幾年在南京召開論壇。我們也是第一家國際房地產(chǎn)的服務(wù)公司，在南京看出機會開一個分公司，我們現(xiàn)在還是一個比較有代表性的公司，我們也很驕傲。今天特別榮幸，因為新華網(wǎng)陳總的厚愛，有機會和他們合作，讓新華網(wǎng)成為我們一個策略伙伴。我們每年都做論壇，可能話題新意不夠多，但是我們每一次都在想最近市場的狀況怎么樣，重要的是分享我們過去很多的經(jīng)驗，通過我們自己的觀察及在不同的業(yè)領(lǐng)域，跟大家作為一些開發(fā)也好，融資也好的方方面面，所以我們今天每一次抓破頭想出一個話題。
????今天我們的話題是“轉(zhuǎn)型與機遇”，我相信大家不會說現(xiàn)在市場不具挑戰(zhàn)，因為大家都覺得困難重重。未來這條路不容易走。現(xiàn)在銀根也比較緊迫，后面是否還有一些機會？今天我想宣布一下，我們在搭建另外一個平臺作為融資顧問。我相信大家銀根緊了，我們怎么樣，現(xiàn)在也具挑戰(zhàn)。我們應(yīng)該怎么樣去面對？怎么樣可以融資？我跟陸總也是老朋友，在聚的時候說到，他們剛拍了一個塊地在杭州。我恭喜他，他說不知道是不是要恭喜，因為現(xiàn)在拿到地也不是那么容易開發(fā)。
????今天我非常榮幸，我想再次感謝李總、陸總、薛總、屠總。我再次感謝幾位貴賓，幾位我們的好朋友過來給我們支持，做我們的伙伴。同時也非常感謝從香港、深圳等不同地方趕來的我們的高級董事、我們的管理層。我們的高管都特意過來，不只是因為有這樣一個機會才會過來，我們的策略顧問部與其他部分的同事過來，其實是只要你們有任何的需要，我們在服務(wù)上都可以請他們做業(yè)務(wù)上的建議或者給我們一點提點，他們隨時可以過來。
????所以我今天也不耽誤時間，就讓你們繼續(xù)去分享。接下來是蔣總會給大家介紹關(guān)于住宅部分的中國市場狀況，我們?nèi)绾握乙恍﹩l(fā)的機會和機遇。我也不耽誤了，希望你們有一個愉快的下午。我趁著這個機會，預(yù)祝大家在國慶節(jié)快樂、休假開心。以后有機會再多聊，謝謝！
????主持人：非常感謝戴德梁行董事總經(jīng)理劉小華女士的致辭，下面有請新華網(wǎng)房產(chǎn)事業(yè)中心總編輯陳卿先生。
????陳卿：大家好！非常榮幸參加今天的論壇。首先，請允許我代表本次論壇的唯一合作媒體新華網(wǎng)、新華房產(chǎn)預(yù)祝本次論壇取得圓滿成功。去年，新華房產(chǎn)與戴德梁行在杭州成功舉辦了一次商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展論壇，正是因為去年的成功，才有了今天新華房產(chǎn)與戴德梁行在南京的再次攜手。
????最近一段時間，相信各位嘉賓經(jīng)常聽到的一個關(guān)鍵詞匯就是新常態(tài)。新常態(tài)其實就是時常發(fā)生的狀態(tài)，理解了新常態(tài)，我想就能夠更好的去思考房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型與機遇。
????剛剛召開的天津達(dá)沃斯論壇上，總理的講話透露出了一組值得關(guān)注的數(shù)據(jù)。上半年，中國經(jīng)濟增長7.4%，CPI物價漲幅2.3%。城鎮(zhèn)新增就業(yè)970多萬人。從這些數(shù)據(jù)不難看出，當(dāng)前中國經(jīng)濟的狀況可以說是平穩(wěn)運行，穩(wěn)中有升。這些數(shù)據(jù)，在主要經(jīng)濟體國家中的表現(xiàn)都是非常矚目的。當(dāng)然，從目前的形勢來觀察，我們依然面臨挑戰(zhàn)，具體表現(xiàn)在“三期疊加”效應(yīng)非常明顯。前期政策進(jìn)入消化期、增長速度進(jìn)入換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)入陣痛期。所以，未來的很長一段時間，中國經(jīng)濟整體形式將從高速增長過度到中高速增長。
????具體到房地產(chǎn)領(lǐng)域，這也是業(yè)界判斷中國房地產(chǎn)從黃金時代過度到了白銀時代。一方面，房地產(chǎn)調(diào)控下行壓力加大。另一方面，去行政化的調(diào)控思路又為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來了新契機。這就是我理解的轉(zhuǎn)型與機遇。當(dāng)然，當(dāng)前的南京樓市作為目前全國7個仍然沒有放開限購的城市，又表現(xiàn)出了自己特殊的一面。所以，我也很希望今天的論壇中，南京地產(chǎn)界的意見領(lǐng)袖們能夠碰撞出思想火花，為南京房地產(chǎn)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展獻(xiàn)計獻(xiàn)策。
????經(jīng)過一年的發(fā)展，今天的新華房產(chǎn)已經(jīng)在全國36個城市茁壯成長。我們秉承地產(chǎn)財經(jīng)化的新聞理念，致力于通過三年左右的時間，打造中國房地產(chǎn)新聞門戶。新華房產(chǎn)南京團隊是非常優(yōu)秀的一支隊伍，希望今天在場的嘉賓們，在今后，能一如既往支持新華房產(chǎn)。
????我本人與戴德梁行其實結(jié)緣應(yīng)該超過十年，我認(rèn)為，戴德梁行是五大行中最接地氣的。房地產(chǎn)是一個區(qū)域性非常顯著的行業(yè)，我也預(yù)祝戴德梁行在南京不斷取得成功。
????最后，祝各位領(lǐng)導(dǎo)、來賓、朋友們身體健康、萬事如意，謝謝！
????主持人：感謝陳總的致辭。下面我們就進(jìn)入論壇環(huán)節(jié)，首先，我們請到是戴德梁行高級董事、大中華區(qū)綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮
????蔣尚禮：大家好，非常感謝大家來參加今天下午的論壇。我們目前面對的房地產(chǎn)市場問題并不是今天才發(fā)生的，就像佛教說，有因才有果，研究一下“因”，看一下后面“果”。我們看到，過去7年里在房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長速度，增長3.4倍，同期GDP增長只有1.6，看這個數(shù)字，很明顯房地產(chǎn)開發(fā)這塊的投資是高于我們的經(jīng)濟增長很多，結(jié)果導(dǎo)致我們看到過去這幾年開發(fā)的面積非常多，更多三四線城市都做大量的開發(fā)。到2014年開始趨勢有所放緩，原因很明顯，我們可以看到今年1月份到7月份，大概有16個新開發(fā)的面積，同時銷售下降了9%，我認(rèn)為這只是一個開始。我們今年前7個月跌幅是9.4%，以后恐怕壓力還在。其中我們看房價，要比我們一般人承受的水平有所偏高。
????最近已經(jīng)有一些城市慢慢放寬限購，但是市場反應(yīng)還是一般，最主要原因是還有一條相對比較嚴(yán)的政策沒有放松，就是限貸政策。從這里面就算看到有些城市放寬了限購措施以后，成交量沒有上去。但是以往一刀切的宏觀政策，可能往后會傾向于分類調(diào)控，按照城市個體的情況做一個調(diào)控的措施。我們看到，一二三線城市共23個，占GDP是43%，如果后面還是一刀切的話，對一些城市并不合適。一線城市恐怕在未來一段時間內(nèi)調(diào)控力度還會非常嚴(yán)。
????其實城市與城市之間有一個層次，我們分為三個層次：一線城市、二線一級、二線二級的城市。一線城市總體成交量實際上在過去1到7月份，受市場的影響最大，成交量是24%。二三線城市最敏感，對于市場的信息市場的走勢反應(yīng)最快，所以成交量下跌是最驚人的。二線一級下降18.2%，二線二級是下降8.7%。我們看到第一波一線城市反應(yīng)過來了，價格量有所減少，更多看趨勢還是往下走，慢慢趨勢回到一線到二線，二線到三線，這次市場的調(diào)整于2010年的時候，調(diào)整期會漫長，內(nèi)地房地產(chǎn)市場第一次真真面對了一個調(diào)整的情況。在過去7個月里面，價格有漲，而且速度有所放緩。我們看二線的城市，趨勢有所下降，看三四線城市還比較嚴(yán)格。
????這里把中國GDP發(fā)展最快的幾個城市做一下對比，從這里面我們看到，一批高增長的城市包括天津、武漢、南京、鄭州等，這些經(jīng)濟來說是屬于高增長的，是利好的。第二個是屬于房價過去5年的漲幅，南京在這塊里面屬于有點偏高，它是高于50%的漲幅。第三個2013年里面成交量比過去的5年都要多。證明2013年對于南京市場和武漢、唐山這些市場相對活躍一些。我們說南京，南京這幾個高里面，它的分?jǐn)?shù)是挺好的，包括它對于房地產(chǎn)本地經(jīng)濟的一個依賴，普遍是偏低的，所以房地產(chǎn)市場哪怕放緩，對南京的經(jīng)濟影響是低的。在房地產(chǎn)再投資這塊里面，它也是處于一個相對比較低的比例，所以沒有過硬的情況。南京的庫存跟潛在的供應(yīng)處于相對比較合理的區(qū)間，所以我們把這些指標(biāo)找全得出一個結(jié)論，二線城市風(fēng)險最低的有深圳、大連，風(fēng)險偏低的城市有上海、北京等，每個城市里面對的情況都不一樣，所以我們往后看，不是看好，一定是每個城市幾次去看。
????剛才也提到了房價偏高的問題，全國按收入比是9.8，如果房價要下調(diào)15%到20%，需求就會上來，這話在某種程度上是合理的。目前很多開發(fā)商在調(diào)完價格以后，也是在這個指標(biāo)左右，有很多需求。按照這個比例來看，只要市場開發(fā)商在價格和其他優(yōu)惠方面配合的話，我們調(diào)整期有機會可以加速可以完成。但是問題還是有的，最大的問題就是庫存，包括潛在的供應(yīng)，我們分兩個階段，最近這幾年從2011年開始到今天為止，新開發(fā)的面積減去銷售的面積是13.1億平方米，加上前期沒有賣出去的面積，大概有21億平方米，所以庫存和潛在供應(yīng)是有壓力的。下一步要面對某一個市場里面，我們必須要看清楚，某一個市場某一個城市它的潛在供應(yīng)究竟有多少，今后如果有新的投資或者已有土地了，在開發(fā)過程中我們?nèi)绾巫稣{(diào)整。
????比較幸運的一二線城市庫存相對比較少，我們測算的話8.5或者9個月就可以銷售掉。這么多城市都有機遇，但是面對庫存我們未來如何做一些調(diào)整？
????下面這張圖，做中小開發(fā)商沒得做，其實不是，我們看2013年全國前50開發(fā)商占市場的份額只有15.9%還沒有到16%，今年上半年可能份額會稍微提升一點，但是也只有19%，等于說市場里面還有80%構(gòu)成是中小開發(fā)商。中小開發(fā)商還有機遇，問題下一步我們怎么樣做，因為市場不可能產(chǎn)生一百家萬科，市場里面還有很多的中小開發(fā)商。中小開發(fā)商要生存，必須要考慮下一步怎么樣在這個市場條件的環(huán)節(jié)里面能生存，而且生存里面我還要賺利潤。如果按以前粗放式開發(fā)模式或者是滾動式開發(fā)，風(fēng)險非常大，以后除了單純做一些豪宅，我們還要更多有一些市場的機遇。我們?nèi)绾瓮诰?，等一下論壇里面相信嘉賓們會給大家?guī)С鲆恍┧悸?，給大家參考。
????最后市場里面確實有風(fēng)險性，庫存是我們最大的壓力，但是在新型城鎮(zhèn)化過程里，很多三四線城市會受益，在這樣的機遇里，大家是否能夠掌握到，把握未來5年到20年里城鎮(zhèn)化給我們帶來的所有機遇，我想這個下面的兩個論壇里，給大家多一點指引，我今天的話題就介紹到這里，謝謝各位。
????主持人：非常感謝蔣先生的分享。我們本次的論壇主題是“轉(zhuǎn)型與機遇”，事實上，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型選擇很多，從住宅到商業(yè)，從商業(yè)到產(chǎn)業(yè)，還有旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等等，但究竟該如何契合企業(yè)自身的實際情況，選擇轉(zhuǎn)型的方向呢？我們下面進(jìn)入第一場論壇環(huán)節(jié)，主題是“房企多元化轉(zhuǎn)型面面觀”。有請到的是綠地集團南京公司總經(jīng)理薛明輝，嘉民集團華東區(qū)總經(jīng)理李益謙，戴德梁行董事、中國區(qū)工業(yè)及物流地產(chǎn)部主管蘇智淵及戴德梁行華東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)部高級助理董事范紅娟。戴德梁行南京公司副總經(jīng)理楊煜擔(dān)任本場主持，我將話筒交給他。
????楊煜：各位好，第一個問題，現(xiàn)在越來越多的這種開發(fā)商涉足商業(yè)地產(chǎn)，你覺得現(xiàn)在這樣的趨勢是否還在持續(xù)？第二個是否有成功的案例？
????范紅娟：很高興有這樣的機會跟大家分享商業(yè)上面的一些觀點，就剛才的兩個問題，我先提一些不成熟的觀點，希望在座的專家進(jìn)行分析。
????第一個問題是說是否有更多的開發(fā)商進(jìn)入地產(chǎn)領(lǐng)域里，我的回答是肯定的，在我們商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，現(xiàn)在進(jìn)入到了百花齊放的局面，從傳統(tǒng)大家比較熟悉的大的開發(fā)商到很多中小型開發(fā)商，甚至是零售商也開始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，而且做的比較成功的項目，包括蘇州的永旺等，已超過大家的預(yù)期。
????楊煜：剛才我和薛總剛好坐在一起，綠地也是比較早進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的公司，是什么原因，讓綠地有這樣的計劃，當(dāng)初的這樣的決定是主動的還是被動的？
????薛明輝：綠地走進(jìn)商業(yè)板塊跟全國戰(zhàn)略規(guī)劃是捆綁在一起，綠地在2003年是上海的，2003年以后決定走出上海，走出上海以后單一做住宅開發(fā)是有局限的，因為我們走到每個城市每個地區(qū)政府對房地產(chǎn)的要求是不完全一樣。比如走的第一個城市是南昌，要求在社區(qū)里配備一些酒店和娛樂設(shè)施。之后走入酒店，通過紫峰大廈，我們集團開始轉(zhuǎn)型做商業(yè)辦公和住宅相結(jié)合。通過這些年的發(fā)展，2012年基本達(dá)到商業(yè)辦公和住宅各50%，加起來有100家酒店，應(yīng)該是主動的一個轉(zhuǎn)型。
????楊煜：很多傳統(tǒng)公司在轉(zhuǎn)型的時候，大部分還是比較注重在酒店辦公商業(yè)等物業(yè)，這幾年我們看到大的房企進(jìn)入工業(yè)物流地產(chǎn)，請?zhí)K智淵介紹一下這塊的內(nèi)容。
????蘇智淵：在過去5年里面，忽然之間整個市場開展很多人看所謂的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，實際上講到這個話題，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進(jìn)一步劃分，我們通常把它分為三種類型，廠房、物流地產(chǎn)、工業(yè)土地性質(zhì)的研發(fā)辦公樓地產(chǎn)，我們在過去5年已經(jīng)看到在市場上有很多的一些專業(yè)機構(gòu)或者專業(yè)的開發(fā)商，在這三種類型上都已經(jīng)開始打出了一些知名度。很有趣，在5年里品牌紛紛開始樹立起獨樹一幟的商業(yè)地產(chǎn)，開始在市場上很快速地擴張，實際上我個人覺得，為什么會發(fā)生這樣的情況？有幾個主要的原因：第一個是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)本身的價值，大家都知道產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)所謂的工業(yè)土地實際上在早期是相當(dāng)穩(wěn)定的，而且在很長時間里價值沒有被發(fā)現(xiàn)的，導(dǎo)致2007年有很多土地是直接通過政府的協(xié)議出讓的形式來出讓，這個比工業(yè)實地底價做的更高。所以從2007年之后，中央政府做不下去，必須要工業(yè)土地市場化。所以從2007年開始走了工業(yè)地產(chǎn)的招牌掛，第一次被市場有價值的認(rèn)識，也基本上從那時開始工業(yè)地價的走勢進(jìn)入直線向上的趨勢。
????在一兩個月前，剛剛中央政府出臺了一個新文件，實際上鼓勵各個地區(qū)開始走工業(yè)低價所謂彈性低價，在上海第一個實施，從1986年整個土地改革開始到今年，對市場是很大的沖擊。這個政策一旦推廣之后，上海的二手低價一夜上升了20%。實際上我覺得今天工業(yè)地產(chǎn)會變成一個熱點話題，其中很大的一個原因它的資源稀缺性太強，使得很多人在關(guān)注這些。
????楊煜：我想問一下李總，作為中國最大的工業(yè)物流地產(chǎn)，作為行業(yè)的甲方你對這個行業(yè)的看法。
????李益謙：實際上我們集團在國際上做綜合型地產(chǎn)，說到蘇智淵說的三個類別，我們集團在國外都有所涉及。從各個公司對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的觀感上也是認(rèn)為這個最有投資的潛力，理由我剛才同意蘇總說的這些方面。但是剛才提到一個很重要的一點，就是資源的稀缺性，它不像我們的商業(yè)或者住宅的開發(fā)，它有非常大的量的支撐，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)從物流地產(chǎn)這塊，實際上有一定的壁壘，剛才說到的土地價格是一個，從它的整個在國內(nèi)布點原則，是否全國鋪開，都會設(shè)定一個的門檻。但是我們在市場不斷地看到大的商業(yè)開發(fā)商進(jìn)入這個領(lǐng)域，我覺得有兩方面，自己在土地資源獲得方面有一定的優(yōu)勢，有很多開發(fā)商有產(chǎn)能聯(lián)動機制，第二個在住宅和商業(yè)開發(fā)方面的一些主要經(jīng)驗或者一些成功的案例，可以復(fù)制在工業(yè)地產(chǎn)方面。所以這就加劇了我們整個行業(yè)的競爭態(tài)勢。
????楊煜：謝謝，我們知道在做傳統(tǒng)住宅開發(fā)跟商業(yè)開發(fā)有不同的開發(fā)模式，也會面臨不同的挑戰(zhàn)，作為綠地來講，最早我們大規(guī)模開發(fā)住宅，現(xiàn)在開始做了商業(yè)地產(chǎn)，也做了很多年，我想問一下，這兩者開發(fā)有哪些不一樣，做商業(yè)地產(chǎn)最重要的是什么，它有哪些困難。
????薛明輝：有人問我做超高層的問題，這是一個典型的代表。我說的是，不是你有錢，你就建的起超高層，不是你建的起超高層，你就養(yǎng)的起超高層，它是有門檻的。就像我們講的商業(yè)地產(chǎn)一樣，不像住宅地產(chǎn)買一塊地蓋房子，不論掙錢還是虧本都可以賣出去，投資相對比較簡單，算法也比較簡單，市場風(fēng)險也比較簡單，但是商業(yè)地產(chǎn)不一樣，要考慮全身周期的問題。如果單純商業(yè)地產(chǎn)，從買地開發(fā)及銷售租賃簡單的住宅邏輯算法是算不通的，這個邏輯不成立。比如說我們經(jīng)常做酒店，我的印象當(dāng)中沒有哪一個酒店是掙錢的。所以說商業(yè)地產(chǎn)盈利計算模式不是簡單來算的，可能通過資產(chǎn)增值或者債融資來激活我們的商業(yè)地產(chǎn)。最困難的在商業(yè)地產(chǎn)中就是如何做好前期中期和后期的資金投資的測算問題回報點的問題，我覺得最困難的開發(fā)企業(yè)模式是只做一個商業(yè)地產(chǎn)，這個非常困難，只做一個項目，我想非常難。像大的集團，聯(lián)動開發(fā)，有長期沉淀資金的項目，這樣的話聯(lián)動起來可能會更好一點。
????剛才說像工業(yè)地產(chǎn)一樣，我們集團也在做，為什么產(chǎn)城一體化？我們在城市上有很多經(jīng)驗，可以聯(lián)動我們地產(chǎn)，如果單純做工業(yè)地產(chǎn)做不起來，沒有這樣的資源和能力。
????楊煜：做好商業(yè)地產(chǎn)，需要考慮好前期的定位尤其商業(yè)更加重要，后期的運營這塊也很重要，也是現(xiàn)在目前很多開發(fā)商比較頭疼的問題，我想問一下范紅娟，有什么解決方案？
????范紅娟：對于一個商業(yè)來說，如果單單算用一個傳統(tǒng)的模式算背后營運成本也好，絕對是虧欠的，不止一個老總問過我，現(xiàn)在市場房地產(chǎn)這么差，招商的難度是大家有目共睹的，有些時候你為了吸引一個住戶進(jìn)來，不僅考慮到裝修，還有后面一系列租賃期間有營運的支出。在這樣的情況下，為什么要做商業(yè)？表面看起來很難回答，從表面資金來看不值得一做，但是為什么要做。解決之道，從資本運營角度來看。換句話說，如何解決這個難題，對于商業(yè)來講是一個非?，嵥榈氖虑椋懊嬲猩痰胶竺娴倪\營，沒有人力財力大量的投入，想要盤活養(yǎng)活一個市場基本不可能。我如何解答這樣的問題，總體來講要有專業(yè)的人才在。人才的問題如何解決？我先在這賣一個關(guān)子。
????楊煜：李總為什么只專注于工業(yè)地產(chǎn)？
????李益謙：我們在澳大利亞成立，而且當(dāng)時是在找澳大利亞銀行50%和50%合資成立的公司，第一個投資的項目就是工業(yè)領(lǐng)域的，我們有比較成功的經(jīng)驗，目前整個集團旗下我們是三個上市機制，全部集中工業(yè)領(lǐng)域的。在2009年開始，不單單是CIC中投投了我們的股份，加拿大養(yǎng)老基金也同時交給我們30億美元投資總額，專注于中國工業(yè)地產(chǎn)的投資。這個時間節(jié)點非常重要，剛才說到每一個行業(yè)有一個周期，在2009年我們可以說，從物流地產(chǎn)是黃金十年的中斷，從2004年到2009年是拿地的黃金時間。我們集團也作為一個市場競爭者，必須在市場當(dāng)中樹立起我們的一個鮮明的形象：我們善于做什么。剛才因為說到綠地集團也在開始研究產(chǎn)城方面的融資，實際上在綠地集團成立產(chǎn)業(yè)投資這部分做過這樣的探討，在國內(nèi)一些城市進(jìn)行這方面的投資。
????楊煜：現(xiàn)在越來越多公司進(jìn)入工業(yè)及物流地產(chǎn)，我想問一下蘇總，對于進(jìn)入這些行業(yè)的公司，你有什么建議嗎？
????蘇智淵：剛才李總講的工業(yè)地產(chǎn)在第一次金融危機以后一直是快速增長期，到2009年進(jìn)入低谷，2010年以后又進(jìn)入增長期。我想說的是到今天為止，商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)有的生存的公司都是在里面摸爬滾打好多年的，而且有長期的經(jīng)驗在里面。一個有趣的現(xiàn)象，從去年下半年到今年上半年，忽然一夜之間有很多的一些非我們傳統(tǒng)認(rèn)為的工業(yè)地產(chǎn)這些人開始進(jìn)入到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個領(lǐng)域，其中很有耳熟能詳?shù)墓荆袢f科都進(jìn)入，而且都集中在過去半年里高調(diào)宣布進(jìn)入這個領(lǐng)域。我剛才提到未來的工業(yè)用地會趨收緊，大家希望在還能獲得的時間里多獲得資源。但實際上，在我們這個行業(yè)里面時間比較長的人，其實會知道，就像李總講的，這個行業(yè)有一定的壁壘，這里面的壁壘，我們通常把它定義成兩個重要的壁壘，第一個是客戶的壁壘——這個里面的很多客戶都是長期客戶，他們有一些自己長期的渠道來找到這樣的企業(yè)維持關(guān)系，并不是說這些客戶不易被別人獲取，但實際上，如何組成這樣一個強有力的有經(jīng)驗的管理團隊做這件事，這是和人有關(guān)的。第二個壁壘，實際上我更多想的一個所謂的國際資本化的壁壘，因為現(xiàn)在做工業(yè)地產(chǎn)的所有人是否真正做工業(yè)地產(chǎn)？運用海外的強有力長期資本來做國際和國內(nèi)之間的一些資本的切換，我覺得這才是工業(yè)地產(chǎn)所謂的終極目標(biāo)或者它的精髓所在。對于很多新進(jìn)入的企業(yè)如何去學(xué)，或者這個架構(gòu)在進(jìn)入的時候是否已想好很重要。所以如果這方面的問題，很多的一些新進(jìn)入的人并沒有在里面思考清楚你要做什么，或者你未來5年10年的計劃是什么，后面遇到的問題會非常多。在這方面如何吸取這方面的經(jīng)驗，還是很重要。
????楊煜：因為今天時間上的限制，所以就跟大家分享到這里，我們會后也可以再交流，謝謝各位。
????主持人：感謝各位嘉賓的精彩分享。
????轉(zhuǎn)型意味著升級，升級的同時也是轉(zhuǎn)型的一個過程。二者如何相鋪相成，我們馬上進(jìn)入本次論壇的第二場論壇——房企轉(zhuǎn)型升級之道。有請?zhí)祜L(fēng)證券公司債券融資部董事總經(jīng)理屠建宗、雨潤控股集團有限公司副總裁陸劍、戴德梁行環(huán)球董事、亞太區(qū)估價及顧問服務(wù)部主管趙錦權(quán)、戴德梁行高級董事、大中華區(qū)綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮。嘉賓主持，戴德梁行南京及杭州公司總經(jīng)理湯耀光。大家掌聲歡迎。
????湯耀光：謝謝各位，剛才在第一個論壇很多嘉賓談到很多房企都在轉(zhuǎn)型，不管是商業(yè)地產(chǎn)也好，還是物流地產(chǎn)也好，但是很多開發(fā)商都在尋找一些新的出路，剛才講到一個趨勢，但是在這個趨勢里面，怎么能夠?qū)崿F(xiàn)成功，到底里面需要什么一些關(guān)鍵要素，我想今天四位嘉賓是否給我們一些啟發(fā)包括答案。在我問問題的同時，如果臺下朋友有比我更尖銳的問題，也歡迎大家寫給我，我來考下我們的嘉賓。當(dāng)然嘉賓與嘉賓之間有不同的觀點，也可以互相交流。
????我先拋磚引玉，我問一下蔣總，蔣總剛才給我們分享了中國房地產(chǎn)市場概括，其實在報告里面也感受到了，住宅的市場確實走到了一個困難之處，我想蔣總跟很多開發(fā)商在合作，也可能會察覺開發(fā)商做住宅的開發(fā)也在找住宅以外的出路，你的身邊是否有這樣的朋友。
????蔣尚禮：有過這樣一句話，做房地產(chǎn)好過印鈔票，印鈔票太慢了。最近大家講的話題有點轉(zhuǎn)變，因為企業(yè)做大了，特別是當(dāng)時講出這話的人，公司有一定的規(guī)?！，F(xiàn)在講是否持續(xù)，比如有的開發(fā)商一年高峰的時候可以做幾十個，到處跑，這個企業(yè)到今天你說我把錢賺夠了，不干了，行不行？不行，你下面有很多人。你想轉(zhuǎn)行從零開始也不現(xiàn)實，不是自己的本行?，F(xiàn)在很多人的困惑，我既不能放棄房地產(chǎn)，但是在房地產(chǎn)里面如何轉(zhuǎn)型，變成一個相對可持續(xù)的房地產(chǎn)公司，怎么樣在未來十年二十年以后變成一個香港的新鴻基。其實有一條非常重要，成功的開發(fā)商在于他能控制現(xiàn)金流，這塊做的非常好，哪怕市場不好的時候，他們有一些穩(wěn)定的收入，這個如何來做？看新鴻基，大概53%的收入來自于租賃。47%來自物業(yè)的銷售。從這個里面，我們看到就算市場波動一點，像去年香港市場銷售慢下來，為什么還可以保持每年的利潤率這么高？主要靠這塊。這里面必須有一個過程，從這個里面引進(jìn)到國內(nèi)里面去，首先從第一步究竟哪塊為自己能增加一些相對比較穩(wěn)定的收入來源。在國內(nèi)的稅制里面，不一定能做到，因為稅收太高了。我們現(xiàn)在有些做金融類的，這也是一個方面。關(guān)鍵一條如何保持相對比較穩(wěn)健的現(xiàn)金流，應(yīng)該看自身的一個優(yōu)勢或者能力所在，鋪開自己發(fā)展的空間。
????湯耀光：蔣總的話，我概括一下。蔣總提到一個，住宅地產(chǎn)主要是現(xiàn)金流的開發(fā)模式，現(xiàn)在很多開發(fā)商往固定收入包括穩(wěn)定收入的項目去發(fā)展。
????陸總，我想問一下，回應(yīng)蔣總的一個話題，很多開發(fā)商以前做地產(chǎn)，開始往穩(wěn)定現(xiàn)金流或者穩(wěn)定收入項目去發(fā)展，雨潤也算是第一批進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商，是不是當(dāng)初考慮進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)有這樣的考慮？希望通過商場能夠給到集團更穩(wěn)定的回報，更穩(wěn)定的收入。另外有一個非常有趣的問題，我也很想知道，從雨潤來說，你們開發(fā)住宅、開發(fā)商業(yè)，到底實實在在能夠帶給集團的，從利潤上的是本身利潤高，還是開發(fā)商業(yè)利潤高？
????陸劍：坦白的說，雨潤不是進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)最早的一批，房地產(chǎn)市場在中國其實也就20、30年的歷史，進(jìn)入商業(yè)市場都是通過住宅進(jìn)入的。我們住宅、商業(yè)、物流都有涉及，有時候我們有目的而為之，有時候也是被動，當(dāng)然也有企業(yè)的主意，我們的物流地產(chǎn)是依托于我們農(nóng)產(chǎn)品物流，農(nóng)副產(chǎn)品物流等，相對來說我們更了解我們廠家也好客戶也好如何經(jīng)營，如何長期持續(xù)使市場產(chǎn)生效應(yīng)，企業(yè)通過物流本身市場繁榮帶給我們其他的商業(yè)方面的利潤。但是我們進(jìn)入這個行業(yè)，大家都知道住宅地產(chǎn)，很多人覺得它是房地產(chǎn)里面的小學(xué)生。尤其今天來看，是不是能掙錢我們真的不好說，但是作為我們在這個行業(yè)里面長期經(jīng)營的人來說，如果我們現(xiàn)在再去拿地的話，如果單純只做住宅的話，基本上除了舉手以外別無他法。如果是相對復(fù)雜的地塊的話，里面還有除了住宅以外的其他業(yè)態(tài)，那么就比較容易在競爭中取得優(yōu)勢，有可能相對比別人耕地的成本取得這個地塊，給未來持續(xù)經(jīng)營提供好的一個前提。但是歸根到底，一定要有主意或者有專業(yè)的團隊來做，像我們的商業(yè)通過上市公司給商業(yè)地產(chǎn)支持經(jīng)營，或者比如說現(xiàn)金流比較好的。所以多元化的經(jīng)營是必須的，尤其一些所謂科技含量高的，就是有一些不是一般人能看透的，比如物流，要突出自己的優(yōu)勢。
????湯耀光：陸總剛才提到，現(xiàn)在住宅已經(jīng)不是以往的暴利的時代，可能有一些房地產(chǎn)開發(fā)帶給開發(fā)商的利潤并不低于住宅的開發(fā)。但是有一個問題，在營運上需要一些資金上的支持，除了一個專業(yè)的團隊支持之外還需要一些資金上的支持，所以我也希望這個問題延伸到趙總，你也從事企業(yè)融資的服務(wù)，剛才幾個嘉賓提到的物流地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)，包括養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，我們在業(yè)內(nèi)都知道它跟地產(chǎn)不一樣，不是馬上快速銷售，快速回爐，需前期投入大量資金運作，趙總跟這些開發(fā)商接觸，你如何幫助他們解決這方面的困難？錢很重要。
????趙錦權(quán)：有屠總在，應(yīng)該他來答這個問題。因為在這方面從我們角度去看，第一點我們要看所有開發(fā)商應(yīng)該有一些改變，因為從傳統(tǒng)的一些房地產(chǎn)業(yè)他們現(xiàn)在要慢慢開始轉(zhuǎn)變，轉(zhuǎn)成一些有現(xiàn)金流作為主要的方向。沒有現(xiàn)金回爐，公司如何生存下去？比如銀行去看，公司要轉(zhuǎn)型的話比如有沒有專業(yè)團隊，有了以后看你這家公司有沒有一個能力可以去上市或者在市場上可以籌措資金。這些公司一定要找尋一些其他的渠道，找其他的渠道可能最快最好的方法就是找一些合作伙伴，找合作伙伴，因為現(xiàn)在單純是做住宅也不需要，可是如果你要做一些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，做商業(yè)地產(chǎn)也好，做養(yǎng)老地產(chǎn)也好，做旅游地產(chǎn)也好，要的土地很大，投資太大，如果單純是一家公司可能還是資金要調(diào)動比較困難。
????所以在這個范疇里面，找一些合作伙伴，這是一個很好的機遇，因為每一個公司可能也有一些不一樣，籌資資金的時候，不同的公司有自己的渠道籌資資金。在這方面可能行業(yè)的合作合資，我相信可以做到類似的事情。現(xiàn)在看市場上有很大的房地產(chǎn)公司和不同的公司合作做地產(chǎn)。
????當(dāng)然如果可以到海外上市最好，可如果他們沒有這種辦法，在國內(nèi)還可以發(fā)行一些票據(jù)或者是發(fā)行一些企業(yè)的債券，這也是一種方法，但也要看公司背后的總公司，如何用它背后的房產(chǎn)作擔(dān)保，讓這個項目放到市場上可以籌資資金。我相信在未來是可以在這范圍內(nèi)做一些工作。
????我覺得現(xiàn)在金融的制度上面還沒有解決好房地產(chǎn)發(fā)行信托基金，去年我們幫杭州開源酒店集團，這個酒店因為屬旅游地產(chǎn)，它作為在香港發(fā)行酒店的房地產(chǎn)信托基金在香港上市，如果單純是一個房地產(chǎn)就比較困難，如果它走產(chǎn)業(yè)渠道就可以跑到香港做房地產(chǎn)信托基金，就可以籌資資金。籌資資金以后，成為上市公司以后，就可以利用籌資資金的通道更多在市場上可以拿到更多的錢，回到中國里面可以再投資，幾個渠道，我相信是未來的方向。
????湯耀光：雖然這個問題很復(fù)雜，會后可以進(jìn)一步交流。概括的話，在一些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需要投入現(xiàn)金比較大的一些房產(chǎn)類型開發(fā)里面，可以通過在境外上市包括在境外去做一些債券，包括進(jìn)行一些信托等等，因為技術(shù)含量很高要消化。除了看項目本身以外，后面的團隊也很重要，這里插一個很多話題。很多房地產(chǎn)公司本身沒有具備某些產(chǎn)業(yè)的一些背景，但是它也想去進(jìn)入這個領(lǐng)域的話，就像陸總提到的，有沒有可能去找雨潤合作，希望通過雨潤背后的一些已經(jīng)完善的團隊包括背景進(jìn)入這個行業(yè)，有沒有這個可能性？
????陸劍：不太可能，因為我們找合作伙伴一般是互補互缺的。
????湯耀光：如果有相應(yīng)的互換價值是不排除的？
????陸劍：大家是共贏的狀態(tài)，在這個行業(yè)我們還沒有看到能和我們一起合作的伙伴。
????湯耀光：這也是可以思考的問題。
????陸劍：現(xiàn)在很多基金想用資金進(jìn)入我們公司，但是我們還沒有考慮，未來也許有可能。
????湯耀光：我們談個比較實在的問題：錢的問題，不管是旅游地產(chǎn)，還是酒店通過海外上市進(jìn)行資金的補充，作為資金方我想問屠總，你們?nèi)绾慰创_發(fā)商進(jìn)入旅游地產(chǎn)等需要基金支持，公司會幫助還是有不同的考慮因素？
????屠建宗：首先感謝剛才幾位嘉賓的分享，從投資銀行角度來說，我們歡迎各個類型的房地產(chǎn)項目做融資。目前在中國一刀切的宏觀監(jiān)管的政策可能不實用，可能我們團隊一直以來工作重點是幫房地產(chǎn)降低募集成本幫助他們發(fā)展壯大。在過去兩年中，我們做了很多工作幫助大型和中型的房地產(chǎn)公司做一些監(jiān)管政策上的突破，并且做一些監(jiān)管金融產(chǎn)品上的創(chuàng)新。如我們在去年三季度幫助一家在二線城市專注于產(chǎn)業(yè)園開發(fā)在香港上市，發(fā)改委成功并發(fā)行了企業(yè)債券，企業(yè)成本低于7.5%。所以說目前在中國，大家最近看一些媒體，也陸陸續(xù)續(xù)傳遞出可能會放寬房地產(chǎn)融資的消息，比如在昨天，微信朋友圈傳的比較瘋的是未來放寬非上市房地產(chǎn)在交易所發(fā)行的公司債券。在上個月也是在北京傳來的消息，就是說在可能會放寬國內(nèi)A股上市的一個房地產(chǎn)公司來發(fā)行中票。
????未來我們希望和戴德梁行和各位探討進(jìn)一步的合作關(guān)系。
????湯耀光：我想很多客戶幫助一些開發(fā)商對這方面的需求還是非常大的，所以我想以后找你的朋友不會少。剛才說資金方面提到了，陸總也提到團隊的方面。應(yīng)該說總結(jié)兩個重點，如果從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)到一些我們所謂的更專業(yè)的包括物流地產(chǎn)也好，商業(yè)地產(chǎn)也好，一些非住宅的房地產(chǎn)開發(fā)項目里面有兩個重點，一個是解決團隊的問題，第二個解決資金的問題，我想如果在這兩個前提都能夠解決的情況下，我想問問蔣總，在整個大中華市場都已經(jīng)有非常熟悉了，站在你的專業(yè)角度，有哪些非住宅的地產(chǎn)項目在未來中國前景比較看好？也可以給我們在座的朋友一個啟示。
????蔣尚禮：我覺得我們做房地產(chǎn)并不是為了面子好看，我是開發(fā)商，其實我們做地產(chǎn)的業(yè)務(wù)，最關(guān)鍵是你做這個業(yè)務(wù)，賺不賺不到錢，如果賺不錢，你是銀行還是開發(fā)商都沒有，對你的最大目標(biāo)還沒有實現(xiàn)。回到你剛才問的問題，在我們行業(yè)里面很有機遇，他認(rèn)為如果跟萬科走就成功，跟誰做就成功，不是這樣。往往我們看到很多開發(fā)商沒有意識到他自身的優(yōu)勢在什么地方，沒有發(fā)揮到他利潤的最大化，反而倒過來賠錢在玩。比如說我們在市場里面，有一些環(huán)境保障型用房，看起來是政府做的事情沒有利潤，看香港的新世紀(jì)也有非常長的時間專門做保障型用房，也掙錢。如果我有一個肯定穩(wěn)定的一個渠道，都能賣出去，利潤肯定能實現(xiàn)。另外一個項目，這個利潤可能有可能沒有，我作為開發(fā)商到底選擇哪一種。第二個問題，一些開發(fā)商走進(jìn)一些誤區(qū)，做綜合體？項目哪里？原來是很偏遠(yuǎn)的地方，沒有商業(yè)和辦公氛圍，這也是有一些誤區(qū)。所以我覺得從這個里面很多發(fā)展機會，包括養(yǎng)老地產(chǎn)。在我個人來說是非?？春眠@塊的，但是今天做養(yǎng)老地產(chǎn)必須要找到一個好的經(jīng)營模式，是什么樣的經(jīng)營模式，以養(yǎng)老地產(chǎn)來掙錢，或者是以養(yǎng)老經(jīng)營項目來掙錢，如果你能想通這個方式、能打破這個方式的話，這塊未來的業(yè)務(wù)量非常龐大。所以如果說有一些開發(fā)商在有些城市里是具備做養(yǎng)老條件的，我覺得大家可以往這個跨度走，其實經(jīng)營養(yǎng)老的方式跟我們經(jīng)營小孩一樣，有非?？捎^的利潤。所以這塊我覺得是我們下一步可以深入研究的一個方向。
????湯耀光：剛才說到一些臺下朋友的問題，本身我有問題問陸總，我會把來賓的一些問題放進(jìn)去。第一個問題是我問你的，剛才提到整個現(xiàn)在市場資金比較緊張，在資金緊張的情況下，會不會影響到雨潤后面的發(fā)展步伐，會不會影響到雨潤在以后的發(fā)展方向的問題。順便把臺下觀眾的問題提出來，雨潤剛剛在杭州拿了一塊地，覺得杭州和南京哪個市場更好一些？
????陸劍：我在集團不分管資金這塊，我大概講一下我們房地產(chǎn)感受到資金壓力的原因。是在去年我們收成太好了，去年太好了，所以我們每一個企業(yè)定今年的目標(biāo)，對今年的預(yù)期都是非常高的，所有的開工面積也是很高，假如今年是1.3，開工做到1.5，也許今年還會增長，今年到今天1.3沒有做到，可能做20%的幅度，就變成一個庫存一下子增了0.7%，資金壓力就增長了。如果沒有年初敏銳感到市場的變化，在開工等方面做到及時的應(yīng)變，隨之而來就是感到口袋緊資金壓力大。我們在上半年都已經(jīng)意識到開工的面積都在減，其實沒有像大多數(shù)非業(yè)內(nèi)人士想的那么緊張。其實今年跟2012年相比，其實不差。
????第二個問題，到今天為止南京土地比杭州少，明年會怎么樣，在南京的朋友也知道，南京的庫存也持續(xù)增加，但是再增加也沒有杭州的庫存高，從住宅的角度來講，南京比杭州好，但是杭州有很多指標(biāo)是在南京上面，做房地產(chǎn)不只能看今年明年，還要看5年、10年以后。
????湯耀光：希望問這個問題的臺下觀眾可以滿意。目前確實有不少開發(fā)商碰到一些資金的問題，這是不可否認(rèn)的情況。回到屠總這邊，你很愿意跟開發(fā)商合作，但是挑選一些開發(fā)商的合作，有沒有特定的要求或者是特別的一些因素，讓大家能夠了解一下。
????屠建宗：一個好的項目固然是考量的標(biāo)準(zhǔn)之一，中國并不差錢，作為一個投資者而言，我們更多是看重一個房地產(chǎn)公司保障措施是否做的足夠強，而保障措施反映下面幾個點里面。第一這家公司是否有一個公開的市場信用評級，如果能達(dá)到2A那投資者可能會內(nèi)部做授信會容易一些。第二這家公司是否有非常透明的對外透露，在公開市場做過一些資本項目的融資，如果信息如果透明也能夠非常有效的降低成本。第三財務(wù)數(shù)據(jù)是否足夠健康，總資產(chǎn)凈資產(chǎn)大或小等，這些都是重要的考量因素。對比一個特定的房地產(chǎn)公司，通過一些融資產(chǎn)品渠道，是不一致的。如果它做旅游地產(chǎn)，工業(yè)地產(chǎn)。中國有不同類型的地產(chǎn)投資基金等看重的東西不一樣。對于未來一個特定的房地產(chǎn)公司，如果要進(jìn)行融資，我們也非常愿意跟戴德梁行做非常可行的客戶化方案，降低融資降本，募集更多的資金。
????湯耀光：屠總說了也會和戴德梁行合作，包括融資等方面，戴德梁行具體是怎么幫開發(fā)商做這個環(huán)節(jié)的，能介紹一下嗎？
????趙錦權(quán)：因為我們戴德梁行是多方面可以幫助無論是開發(fā)商也好，信用機構(gòu)也好，做一個橋梁的作用。剛才屠總說了要看公司本身的企業(yè)帳上怎么樣，第一看房地產(chǎn)收支怎么樣，還有房產(chǎn)的價值怎么樣，還有我們在評估團隊里面絕對可以幫助你們。我們公司現(xiàn)在在中國，我們已經(jīng)有18個分公司，我們在不同的領(lǐng)域里面，我們有一個比較大的網(wǎng)絡(luò)，可以在不同的城市里面可以把很多開發(fā)項目推進(jìn)過信用機構(gòu)。現(xiàn)在我們也有一個融資的團隊做這件事。還有我們也希望幫助開發(fā)商做一些作為一個產(chǎn)業(yè)的地產(chǎn)里面怎么地位，當(dāng)然他們有自己的團隊，可是由第三方做一個報告給他們，他們拿報告給金融機構(gòu)絕對是有好處。還有就是剛才屠總找合作伙伴，因為有些時間找金融機構(gòu)不是不好，可是成本每一個機構(gòu)不一樣，最好還是找一個很好的合作伙伴。剛才陸總說雨潤，還沒有合作伙伴，但是現(xiàn)在很多時間還沒有遇到，將來可能遇到，如何遇到，可能我們的投資團隊絕對可以幫助他們?nèi)フ覍ぁ，F(xiàn)在我們有一個另外團隊，做城鎮(zhèn)化的團隊，現(xiàn)在這個團隊主要是希望可以在一些新的區(qū)域里面做開發(fā)幫助政府去開發(fā)一些城市，可以作為一個橋梁，推進(jìn)一個給雨潤，也同時可以看到很多時間現(xiàn)在找地是困難的，就算有基金投地也是比較困難，可是你跟政府有很好的合作方向，找一些文化的產(chǎn)業(yè)，找一些旅游產(chǎn)業(yè)作為基礎(chǔ)，然后和房地產(chǎn)拼合在一起，拿了土地再發(fā)展也是一個渠道。這方面我們投資團隊或者是我們其他團隊絕對可以幫我們客戶作為一個橋梁，推薦給不同的機構(gòu)，這是我們公司可以做的事情。
????湯耀光：臺下朋友問了一個問題，是問屠總的，我不打算現(xiàn)場讓屠總答的，但是我把問題提一下。希望屠總建議一下現(xiàn)在的房地產(chǎn)債券包括股票受益如何，有沒有推薦的房地產(chǎn)股票？因為時間問題，就暫時聊到這里，把以下的時間交給主持人，再次感謝今天的嘉賓。謝謝。
????主持人：再次感謝各位的精彩觀點分享。其實房企轉(zhuǎn)型升級和行業(yè)的未來趨勢，一直都是我們關(guān)注的重點，也希望今天我們論壇能夠為各位把脈區(qū)域發(fā)展融入行業(yè)發(fā)展大潮帶來一些動力和啟示，今天由戴德梁行主辦新華網(wǎng)房產(chǎn)承辦的“轉(zhuǎn)型與機遇 2014年南京房地產(chǎn)發(fā)展趨勢論壇”到這邊就告一段落。
????謝謝大家的到來，祝大家工作順利、事業(yè)興隆，我們下次再見！
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