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“羅湖—中國(guó)改革開放首個(gè)窗口，一直是深圳的代名詞。2013年時(shí)代目光再次聚焦羅湖，經(jīng)濟(jì)二次騰飛時(shí)代華麗啟程。 2010年羅湖制定了“建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心行動(dòng)計(jì)劃”，明確十二五期間將投資2500億打造國(guó)際消費(fèi)中心，總部基地和服務(wù)業(yè)基地（一個(gè)中心、兩個(gè)基本地）的戰(zhàn)略定位，在未來(lái)5—10年，羅湖擬通過(guò)城市更新，將累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資2500億元，新增產(chǎn)業(yè)空間1430萬(wàn)平方米，意味著從產(chǎn)業(yè)空間上，再造一個(gè)羅湖。 2013年，富基集團(tuán)締造[富基?PARK國(guó)際],攜手新華房產(chǎn)深圳站、深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)，共商千億羅湖CBD。

深圳房地產(chǎn)研究中心主任

新華房產(chǎn)特約評(píng)論員

耶魯大學(xué)教授羅伯特·席勒獲得2013年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)，一時(shí)之間，他曾經(jīng)直言中國(guó)房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重的觀點(diǎn)，也引發(fā)市場(chǎng)熱議。

深圳市投資商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)

深圳市社會(huì)科學(xué)院城市營(yíng)運(yùn)研究中心主任

深圳市專家工作委員會(huì)城市開發(fā)委員會(huì)副主任

從事城市戰(zhàn)略、區(qū)域開發(fā)戰(zhàn)略、城市投資價(jià)值、房地產(chǎn)發(fā)展、城市營(yíng)銷、城市公共價(jià)值建設(shè)與推廣的專門研究與策略設(shè)計(jì)。

綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任

我國(guó)著名社會(huì)學(xué)家費(fèi)孝通教授親自指導(dǎo)的首屆研究生，國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)領(lǐng)域著名策劃專家，現(xiàn)任綜合開發(fā)研究院（中國(guó)·深圳）旅游與地產(chǎn)研究中心主任、研究員，深圳野羊策劃工作室首席策劃。在城市、旅游地產(chǎn)等領(lǐng)域從事研究及咨詢工作二十多年，出版專著三部、合著合編十多部，發(fā)表各類論文二百多篇，獲得馬洪學(xué)術(shù)基金獎(jiǎng)等多個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)；

富基集團(tuán)營(yíng)銷策劃與設(shè)計(jì)中心總經(jīng)理

十五年前，從高級(jí)工程師轉(zhuǎn)型地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人，在鋼筋水泥的房地產(chǎn)行業(yè)里，她被稱為“地產(chǎn)界綻放的玫瑰”

文字現(xiàn)場(chǎng)直播

主題：千億新羅湖國(guó)際新財(cái)富論壇暨《新羅湖·白皮書》發(fā)布會(huì)
時(shí)間：2013年11月16日（下午）
地點(diǎn)：富裕PARK國(guó)際九樓

活動(dòng)內(nèi)容記錄如下：

司儀：新羅湖新高度，歡迎大家光臨富基PARK國(guó)際，蒞臨國(guó)際新財(cái)富論壇暨《新羅湖·白皮書》發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，讓我們用熱烈的掌聲有請(qǐng)本次活動(dòng)特邀嘉賓主持，資深評(píng)論人王世泰先生隆重登場(chǎng)。

主持人（王世泰）：各位嘉賓、各位朋友，歡迎大家來(lái)到富基PARK國(guó)際這個(gè)優(yōu)雅的空間，參加今天下午話語(yǔ)滔滔的論壇和《新羅湖·白皮書》發(fā)布會(huì)。剛才在我之前已經(jīng)有朋友介紹了，今天這個(gè)論壇的主題是“新羅湖，新高度”，同時(shí)發(fā)布的白皮書又是叫新羅湖白皮書，大家聽一聽，羅湖，新羅湖，千億新羅湖，國(guó)際新財(cái)富，一陣陣、一個(gè)個(gè)詞在沖擊著我們的大腦，就是關(guān)于羅湖的解讀。羅湖大家都很熟悉，羅湖是深圳的發(fā)祥地，羅湖這些年似乎在城市話語(yǔ)系統(tǒng)里聲音不是那么張揚(yáng)，沒(méi)有福田那么裹金包銀，也沒(méi)有前海那樣聲勢(shì)滔滔，但是我們大家要知道，羅湖在城市地理版圖上是一個(gè)非常重要的區(qū)域，同時(shí)在城市發(fā)展的時(shí)間軸線上，它是風(fēng)云激蕩的土地的起點(diǎn)。如果我們把城市比作有生命體的話，羅湖曾經(jīng)沉淀著這個(gè)城市很多的記憶，甚至可以說(shuō)羅湖代表著深圳的基因，儲(chǔ)存著很多深圳發(fā)展的密碼，深圳的過(guò)往、深圳的現(xiàn)實(shí)、深圳的未來(lái)都可以從羅湖找到脈絡(luò)，找到符號(hào)，找到痕跡。當(dāng)我們今天來(lái)到富基PARK國(guó)際來(lái)進(jìn)行這樣一場(chǎng)以“新羅湖、新高度”為主體的論壇的時(shí)候，我們要問(wèn)怎么新？更新、刷新、創(chuàng)新將會(huì)給這片土地帶來(lái)什么新的生命狀態(tài)乃至什么樣的未來(lái)前景？新高度，什么高？攀高、登高，羅湖以后的發(fā)展是不是能夠代表深圳這座先鋒城市在三十年之后開啟深圳新的征程，這些問(wèn)號(hào)都由誰(shuí)來(lái)解答呢？
    我非常高興的告訴大家，今天在論壇的現(xiàn)場(chǎng)請(qǐng)到了很多重量級(jí)嘉賓，當(dāng)然，出于論壇主辦方的盛情，她一再的講你不要先介紹我，但是作為主持人我還是要介紹今天這場(chǎng)論壇的主辦單位富基國(guó)際策劃營(yíng)銷與設(shè)計(jì)中心總經(jīng)理、城市規(guī)劃建筑高級(jí)工程師李燕總經(jīng)理，同時(shí)我還要告訴大家，大家都很熟悉的好朋友，在深圳城市公共話語(yǔ)界大名鼎鼎的宋丁先生，他是綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任，其他的頭銜我就不講了，太多了，你們可以到網(wǎng)上去搜。坐在他身邊也是大家非常熟悉，非常心儀，包括許多漂亮的女士追從的高海燕先生，他是深圳都會(huì)研究院的院長(zhǎng)。另外今天我們還請(qǐng)到了一位常常不肯出場(chǎng)的嘉賓，他就是深圳房地產(chǎn)研究中心主任王鋒博士，同時(shí)要非常高興的告訴大家，我剛才走來(lái)的時(shí)候看見富基PARK國(guó)際樓體上掛著非常大的條幅，中國(guó)珠寶行業(yè)研討會(huì)在這里召開，所以我就想到了羅湖作為國(guó)際消費(fèi)中心也好、金融中心也好，它還有一個(gè)重要的功能——黃金珠寶研發(fā)生產(chǎn)交易中心，今天深圳市黃金珠寶文化研究會(huì)秘書長(zhǎng)張祖輝先生也來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)。接下來(lái)要向大家介紹我的好朋友，同時(shí)也是各種論壇的常客，深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理周學(xué)軍先生，學(xué)軍今天穿著很漂亮的衣服，戴著很鮮的花，他今天還要擔(dān)當(dāng)非常重要的角色，待會(huì)兒給大家介紹。今天這個(gè)論壇的主辦方是富基集團(tuán)，由深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)、新華網(wǎng)房產(chǎn)頻道深圳站協(xié)辦。
    正因?yàn)榻裉斓幕顒?dòng)有眾多關(guān)注的焦點(diǎn)，請(qǐng)來(lái)了非常重量級(jí)的嘉賓，今天可以說(shuō)是媒體云集，深圳特區(qū)報(bào)、深圳商報(bào)、晶報(bào)、深圳晚報(bào)、南方都市報(bào)、深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)、搜房網(wǎng)、新浪樂(lè)居、搜狐焦點(diǎn)、大粵網(wǎng)、新華網(wǎng)都派出了很強(qiáng)的陣容，同時(shí)我還注意到幾個(gè)我很熟悉的小朋友，深圳電視的都市頻道、財(cái)經(jīng)頻道、移動(dòng)頻道都派出了編導(dǎo)和攝像來(lái)到了現(xiàn)場(chǎng)，各位嘉賓要作準(zhǔn)備，可能現(xiàn)場(chǎng)還要采訪你們。同時(shí)我還要向大家介紹參與本次論壇籌備，以及為富基PARK國(guó)際做市場(chǎng)營(yíng)銷的中原地產(chǎn)派出了領(lǐng)軍人物，那就是中原地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)事業(yè)部副總經(jīng)理張艾菲女士。
    大家是不是覺得王老師講得太多了？接下來(lái)我把話筒交給今天的主辦單位，富基國(guó)際高層領(lǐng)導(dǎo)、營(yíng)銷策劃與設(shè)計(jì)中心總經(jīng)理、城市規(guī)劃設(shè)計(jì)高級(jí)工程師李燕女士，大家掌聲歡迎！

李燕：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來(lái)賓，朋友們，下午好！歡迎大家在陽(yáng)光明媚的下午相聚在富基PARK國(guó)際，感謝大家百忙中蒞臨本次盛會(huì)，我謹(jǐn)代表富基集團(tuán)對(duì)各位特邀專家學(xué)者和各大媒體致以最誠(chéng)摯的謝意，感謝你們對(duì)富基PARK國(guó)際的厚愛以及對(duì)本次活動(dòng)的大力支持。羅湖作為深圳首個(gè)改革開放的窗口，其深刻的歷史沉淀是其他區(qū)域無(wú)可比擬的，隨著城市向西快速發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)全面騰飛，福田、南山等新興區(qū)域逐步取得顯著的發(fā)展成效，甚至在規(guī)劃前瞻性和建筑的標(biāo)識(shí)性上趕超羅湖，但是這并不意味著羅湖夢(mèng)的終結(jié)。為了鞏固城市和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展成果，令羅湖、福田、南山取得更均衡的經(jīng)濟(jì)地位，發(fā)揮更大的爆發(fā)合力，政府毅然斥資2500億推行新羅湖的發(fā)展戰(zhàn)略，這個(gè)具有鮮明城市記憶的城區(qū)迎來(lái)了經(jīng)濟(jì)二次騰飛的重大機(jī)遇，羅湖將再次走上高速發(fā)展的快車道，可以毫不夸張的說(shuō)，2013就是新羅湖的元年，深圳各界的目標(biāo)再次聚焦，羅湖也將重新煥發(fā)新的生機(jī)。
    新羅湖的未來(lái)是立足產(chǎn)業(yè)升級(jí)，通過(guò)城市更新打造國(guó)際消費(fèi)中心，其發(fā)展?jié)摿o(wú)可限量，千億新羅湖財(cái)富將在此聚集，深度的觀察，從超過(guò)60%的資金投入在羅湖北筍崗-清水河和水貝-布心三大產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的重點(diǎn)傾斜上可以看到新羅湖的未來(lái)是立足于產(chǎn)業(yè)升級(jí)，意在通過(guò)水貝-布心片區(qū)亞洲珠寶交易中心和筍崗-清水河片區(qū)的新商業(yè)商務(wù)中心和國(guó)際物流中心的更新躍變獲得二次發(fā)展的強(qiáng)勁動(dòng)力，迅速重塑羅湖的新形象，提升羅湖的新高度。此次活動(dòng)的主題是“新羅湖、新高度”，它代表了我以及在座各位對(duì)新羅湖的無(wú)限想象和期待。今天我們非常榮幸的邀請(qǐng)到了王鋒博士、高海燕院長(zhǎng)、宋丁老師三位重量級(jí)專家共同探討新羅湖未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)和機(jī)遇，同時(shí)還邀請(qǐng)了珠寶界專家張先生深度分析水貝珠寶產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)和機(jī)會(huì)，當(dāng)然，作為富基集團(tuán)為更深刻的解讀2500億資金支持下的新羅湖發(fā)展規(guī)劃，我們和房地產(chǎn)信息網(wǎng)攜手共同編制了《新羅湖·白皮書》，今天也特邀周學(xué)軍先生為大家解讀白皮書，富基集團(tuán)非常榮幸能夠承辦本次盛會(huì)，在各位專家、媒體、來(lái)賓的見證下隆重發(fā)布白皮書，在此希望通過(guò)新羅湖的白皮書讓更多的企業(yè)和客戶深入地了解羅湖未來(lái)發(fā)展的整體規(guī)劃，各分區(qū)的更新細(xì)節(jié)和發(fā)展動(dòng)態(tài)，從中發(fā)掘贏得發(fā)展機(jī)遇，共同為新羅湖的再次崛起貢獻(xiàn)自己的一份力量。
    最后，預(yù)祝本次論壇活動(dòng)和白皮書發(fā)布會(huì)圓滿成功，再次感謝各位的蒞臨。謝謝！

王世泰：李燕總經(jīng)理的致辭有感性，有理性，特別是人長(zhǎng)得很漂亮，她的話語(yǔ)有更多自感染力。剛才我坐在臺(tái)下的時(shí)候有位美女告訴我“王老師，你要注意，你講富基國(guó)際的時(shí)候一定要講富基PARK國(guó)際”，我的英文很爛，大家知道PARK是公園，過(guò)舉目望去，富基PARK國(guó)際項(xiàng)目就在公園的環(huán)保之中，這個(gè)案名當(dāng)初立名的時(shí)候一定賦予了很多具有強(qiáng)大昭示性的意義，后面的項(xiàng)目還要請(qǐng)李總來(lái)解讀。
    在請(qǐng)出嘉賓之前我就在想今天是一個(gè)比較特殊的日子，是一個(gè)周六，周六的下午可以去爬山，可以去逛公園，可以帶孩子去某個(gè)超級(jí)mall，也可以在某個(gè)咖啡廳品嘗下午茶，但是大家今天都放棄了，特別是我看到一幫活躍在地產(chǎn)觀察界、思想界的劍客朋友們，幾乎他們今天都到了，為什么？我想這一定是對(duì)富基PARK國(guó)際感興趣，一定是對(duì)新羅湖、新高度這樣的話題感興趣，同時(shí)我還在猜想，我們這場(chǎng)論壇在深圳眾多的論壇當(dāng)中有一個(gè)特別強(qiáng)的符號(hào)性意義，就是十八屆三中全會(huì)公報(bào)以及中共中央關(guān)于深化改革的若干重要決定頒布之后的第一個(gè)行業(yè)論壇，所以征得主辦方的同意，我們對(duì)原來(lái)嘉賓的演講內(nèi)容作了重要的調(diào)整，接下來(lái)我可能要請(qǐng)出王鋒博士，他來(lái)給我們解讀房地產(chǎn)政策和樓市大勢(shì)，掌聲歡迎。

王鋒：首先感謝主辦方李燕總經(jīng)理、王世泰老師對(duì)我的邀請(qǐng)，王老師剛才在批評(píng)我，我聽出來(lái)意思了，他說(shuō)我參加行業(yè)的活動(dòng)很少，再次向您表個(gè)態(tài)，我以后一定改正，再忙也要抽時(shí)間，這也是為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展加油助威。
    一開始給我的題目我看了以后覺得太窄了，今天在座的朋友也有很多，我是從事房地產(chǎn)政策研究，對(duì)于市場(chǎng)的宏觀把握和政策走向方面一般是我的特長(zhǎng)，富基PARK國(guó)際項(xiàng)目在羅湖，對(duì)于羅湖舊城改造和羅湖區(qū)未來(lái)的發(fā)展我們也做了一些研究，我想這兩個(gè)方面還是綜合起來(lái)考慮，特別是對(duì)于宏觀形勢(shì)的考慮還是有一些思路，尤其是結(jié)合十八屆三中全會(huì)會(huì)議公報(bào)出來(lái)以后，對(duì)于今后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向，中國(guó)住房政策的變化，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展等方面談?wù)勛约旱南敕ā?
    首先，先來(lái)了解一下對(duì)于深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀的把握。今年深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是不錯(cuò)的，整體呈現(xiàn)供需兩旺、量?jī)r(jià)齊升的局面，比如房地產(chǎn)投資前十個(gè)月深圳完成的房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)24.4%，商品住宅新開工面積增長(zhǎng)42%，這兩個(gè)數(shù)據(jù)都是非常大的，特別是商品住宅新開工說(shuō)明市場(chǎng)供應(yīng)的活力非常高。從銷售情況來(lái)看，前十個(gè)月新房成交增長(zhǎng)了30.7%，二手房成交增長(zhǎng)了72.2%，這就更厲害了，需求方面的增長(zhǎng)比供應(yīng)增長(zhǎng)幅度更大，可能在深圳歷來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)都沒(méi)有體現(xiàn)出這么好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。另外一個(gè)方面是在供需兩旺的同時(shí)也發(fā)現(xiàn)深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著價(jià)格快速上漲的局面，價(jià)格快速上漲對(duì)于每一個(gè)關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的人，無(wú)論你是買房還是不買房，可能都會(huì)關(guān)注到價(jià)格的走勢(shì)，但是價(jià)格走勢(shì)往往在統(tǒng)計(jì)口徑和渠道上有太多種了，是不是漲了？大家感覺是漲了，但是漲了多少應(yīng)該說(shuō)沒(méi)有形成共識(shí)，因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)渠道、方式都不一樣，比如說(shuō)現(xiàn)在有幾種統(tǒng)計(jì)，一種是房地產(chǎn)信息網(wǎng)每個(gè)月都會(huì)公布官方數(shù)據(jù)，比如這個(gè)月房地產(chǎn)銷售金額是多少、面積是多少，我一除，出來(lái)一個(gè)簡(jiǎn)單的價(jià)格，漲幅是多少，大家基本上從房信網(wǎng)上公布的數(shù)據(jù)能看到，這實(shí)際上也是官方公布，房地產(chǎn)對(duì)具體數(shù)據(jù)進(jìn)行解讀。今年前十個(gè)月累計(jì)均價(jià)是2.16萬(wàn)，漲幅14.2%。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看就有一點(diǎn)點(diǎn)可怕了，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)是比較保守的，記得大概07年調(diào)控的時(shí)候，我們感覺到深圳的房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲了20%、30%了，但國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的房?jī)r(jià)是增長(zhǎng)3%、4%或5%、6%，跟我們的差距比較大，甚至09年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局出了烏龍，年頭比年尾翻了一倍，但最終結(jié)果是漲了1.4%，成了全國(guó)的笑話，后來(lái)它的指數(shù)作了調(diào)整，但今年它的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)感覺又有問(wèn)題，比如7、8、9三個(gè)月深圳的房?jī)r(jià)漲幅都在18%、19%、20%，特別是9月份單月漲幅20.1%，我們拿深圳的簡(jiǎn)單評(píng)價(jià)來(lái)比較一下，去年9月份我們大概是20600，今年大概是21600，如果很不科學(xué)的算法，算下來(lái)的同比漲幅也就是5%左右，怎么可能是20%呢？所以國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的指數(shù)跟我們實(shí)際觀感有一點(diǎn)差距。
    在這樣的背景下，房地產(chǎn)研究中心最近幾年，特別是從2011年開始，因?yàn)楫?dāng)時(shí)國(guó)家要求進(jìn)行房?jī)r(jià)的目標(biāo)控制，每個(gè)月同比、環(huán)比要比較科學(xué)的統(tǒng)計(jì)，每個(gè)樓盤都拿出這個(gè)月的價(jià)格跟上個(gè)月進(jìn)行比較，這樣才叫同質(zhì)可比，所以我們做了全樓盤價(jià)格同質(zhì)可比的數(shù)據(jù)，只要在深圳銷售的所有樓盤都可以比較，這個(gè)數(shù)據(jù)運(yùn)行了很長(zhǎng)時(shí)間，運(yùn)行到今年來(lái)看，還是能夠把握市場(chǎng)脈絡(luò)的，比如今年1-10月，深圳新建商品住宅的平均價(jià)格漲幅是7.5%，這種方法相對(duì)是比較科學(xué)的，7.5%也跟市場(chǎng)實(shí)踐會(huì)有一些差距，大家覺得不是這個(gè)情況啊，我們家周邊的房子都漲了20%、30%了，今年還是上漲蠻快的，但是大家注意，這個(gè)說(shuō)的是新建商品住宅，因?yàn)榻衲甑男陆ㄉ唐纷≌恢倍际钦趪?yán)格控制價(jià)格，反而二手房沒(méi)法控制，因?yàn)樵趥€(gè)人手里，所以你周邊的二手房漲20%、30%非常正常。市場(chǎng)的形勢(shì)總體來(lái)說(shuō)是供需兩旺，量?jī)r(jià)齊升。
    政策層面，年初國(guó)家出了國(guó)五條，深圳出了深八條，最近國(guó)家又要求對(duì)北上廣深四個(gè)城市進(jìn)行嚴(yán)格調(diào)控，因?yàn)楸鄙蠌V深的房?jī)r(jià)上漲最快，也是老百姓反映住房問(wèn)題最大的四個(gè)城市，其他的二三四線房?jī)r(jià)已經(jīng)停滯不前了，而且泡沫什么時(shí)候出現(xiàn)問(wèn)題我們都很難判斷，整體來(lái)說(shuō)，二三線城市都存在著供應(yīng)過(guò)量的問(wèn)題，有些三四線城市（如鄂爾多斯）已經(jīng)存在“鬼城”現(xiàn)象，所以市場(chǎng)的差異性太大，全國(guó)當(dāng)前問(wèn)題最大的就是北上廣深以及幾個(gè)副省級(jí)城市，因?yàn)槟愕姆績(jī)r(jià)漲得太快，跟老百姓的收入水平差距太大，最終對(duì)于老百姓解決住房問(wèn)題存在著困難，最近的政策調(diào)整主要是針對(duì)北上廣深，現(xiàn)在北上廣深都表態(tài)了，深圳最先是深八條，上海是滬七條，最近廣州是穗六條，這四個(gè)城市都出臺(tái)了，基本上還是落實(shí)年初我們向老百姓承諾的要控制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，如果到年底你還是沒(méi)有實(shí)現(xiàn)有效控制的話，對(duì)老百姓就會(huì)沒(méi)法交代，不管這個(gè)做法從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看合不合理，但從目前來(lái)看，既然你承諾了今年就要做好這項(xiàng)工作，北上廣深這幾個(gè)城市最近不斷出臺(tái)調(diào)控細(xì)則，什么背景、什么原因呢？主要還是對(duì)于中央政策的落實(shí)，對(duì)于年初承諾的實(shí)踐。當(dāng)然里頭有一些政策大家也關(guān)注到了，比如說(shuō)二套房北京比較早的是首付七成，現(xiàn)在深圳也首付七成了。
    從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和住房政策將會(huì)出現(xiàn)什么樣的政策性變化呢？昨天大家看到了三中全會(huì)公報(bào)，習(xí)近平總書記也對(duì)公報(bào)進(jìn)行了詳細(xì)的解讀，我們其實(shí)看到這里面雖然沒(méi)有一個(gè)字提房?jī)r(jià)的問(wèn)題，只是提了跟住房有關(guān)系，住房保障、住房公積金、住房供應(yīng)，但實(shí)際上從三中全會(huì)提出的深化市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革，以及由此牽引的政治體制改革、文化體制改革、黨的建設(shè)等等一系列改革的重要內(nèi)容，實(shí)際上應(yīng)該說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)今后的管理會(huì)面臨比較大的變化。這么快的時(shí)間我是不是能對(duì)它進(jìn)行準(zhǔn)確的把握？我不能保證，但個(gè)人有幾個(gè)觀點(diǎn)是需要提醒大家注意的。
    一是三中全會(huì)設(shè)立了這一次改革明確的時(shí)間點(diǎn)，比如原來(lái)的物業(yè)稅、房產(chǎn)稅，記得十四大就提物業(yè)稅，到現(xiàn)在快二十年了也沒(méi)出臺(tái)法律，但這次不一樣，首先是有明確的時(shí)間點(diǎn)，就是2020年要完成60項(xiàng)改革，這說(shuō)明中央的決心，我說(shuō)了就得做好這些事情，這是第一個(gè)要請(qǐng)大家注意的。
    二是雖然沒(méi)有明確提關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的具體措施手段，但是我想今后中央在堅(jiān)持市場(chǎng)對(duì)于資源配置的決定性作用這個(gè)大前提下，整個(gè)市場(chǎng)的管理會(huì)出現(xiàn)變化，最大的問(wèn)題就是行政性對(duì)市場(chǎng)的過(guò)度干預(yù)一定會(huì)退出，比如限購(gòu)、限價(jià)等等行政性干預(yù)今后幾年肯定會(huì)逐步退出，這一點(diǎn)比較明確。但是退出以后還是要有辦法來(lái)解決市場(chǎng)的問(wèn)題，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)太特殊了，中央講的經(jīng)濟(jì)體制改革是指整個(gè)對(duì)于市場(chǎng)發(fā)展，我們強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)對(duì)資源配置的決定性作用和調(diào)整政府的功能，政府不要過(guò)多的干預(yù)市場(chǎng)，主要是發(fā)揮政府的服務(wù)功能，但是不可能每個(gè)市場(chǎng)、每一個(gè)部門經(jīng)濟(jì)，包括房地產(chǎn)也好，鋼鐵也好，建材也好，應(yīng)該怎么樣進(jìn)行市場(chǎng)管理，不可能講得那么細(xì)，只是講一個(gè)大原則。房地產(chǎn)市場(chǎng)在這種大背景下，今后必然要取消限購(gòu)、限貸、限價(jià)的前提下，采取什么手段解決問(wèn)題？解決兩個(gè)問(wèn)題，一是普通居民買不起房的問(wèn)題，房?jī)r(jià)收入比過(guò)高，現(xiàn)在房?jī)r(jià)都很高。二是住房資源是有限的，怎么能避免投機(jī)？
    在今后的大背景下，解決這兩個(gè)問(wèn)題有兩個(gè)辦法，第一個(gè)辦法是要想解決普通居民買房的問(wèn)題，必須深化住房制度改革，怎么改革？一是要買房靠市場(chǎng)、買不起靠保障的兩分法不行，中間要加上政府對(duì)居民買房的支持系統(tǒng)，實(shí)際上就是深圳的安居房系統(tǒng)，深圳的安居房已經(jīng)實(shí)行三年了，今后市場(chǎng)上可以買賣的商品房的供應(yīng)量在短期內(nèi)有望一半拿出來(lái)做安居房，讓中等收入群體無(wú)房戶去買這樣的房。北京現(xiàn)在也開始實(shí)行自助性商品房，基本上跟深圳的套路是一樣的。上海已經(jīng)把經(jīng)濟(jì)適用房改為共有產(chǎn)權(quán)的商品住房，就是我把價(jià)格限低了，政府具有一部分產(chǎn)權(quán)，你具有一部分產(chǎn)權(quán)，還是政策支持類的商品房，應(yīng)該說(shuō)這一類房今后是我們非常重要的主體，是用來(lái)解決中等和中低收入居民家庭的住房困難，把第一個(gè)問(wèn)題解決好。
    第二個(gè)問(wèn)題是投機(jī)，如果沒(méi)有限購(gòu)、限貸、限價(jià)的話，投機(jī)怎么解決呢？要靠房產(chǎn)稅，必須要加快房產(chǎn)稅的實(shí)施，而且從我個(gè)人的理解，絕對(duì)房產(chǎn)稅不是針對(duì)新買的增量房，我新買一套房收稅，存量就不收了嗎？不可能，肯定存量也要收，文件中雖然沒(méi)有提過(guò)多的住房，但住房信息系統(tǒng)是要加強(qiáng)的，政府管理中有一塊很重要的，就是把住房信息盡快了解，建設(shè)部已經(jīng)搞了全國(guó)40個(gè)大城市住房信息歸集，每個(gè)城市買房的產(chǎn)權(quán)登記將來(lái)都會(huì)進(jìn)到國(guó)家建設(shè)部，知道你有多少套房，今后會(huì)有更多城市住房產(chǎn)權(quán)信息歸集，這樣便于建立房產(chǎn)稅全國(guó)征信系統(tǒng)，對(duì)于個(gè)人家庭有多少套房、在全國(guó)有多少套房，都會(huì)有相應(yīng)的征信系統(tǒng)，所以今后的增量和存量肯定是逃不過(guò)房產(chǎn)稅的。這樣必然會(huì)對(duì)于投機(jī)有一定的控制和抑制，避免投機(jī)行為對(duì)于市場(chǎng)的過(guò)多干擾。當(dāng)然，這只是我個(gè)人的理解，今后是不是在這個(gè)方向上運(yùn)行，特別是國(guó)家的調(diào)控政策方面是不是在這方面運(yùn)行還有待觀察，畢竟還有七年時(shí)間，但是總的來(lái)說(shuō)我感覺政府會(huì)沿著這個(gè)方向走。
    最后簡(jiǎn)單談一談羅湖，首先從深圳市區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，城市更新已經(jīng)成為我們的主干，目前來(lái)看，全深圳市新建商品房供應(yīng)量三分之二來(lái)自于城市更新，只有三分之一來(lái)自于新供應(yīng)土地，即使如此，每年新供應(yīng)的商品房也是非常有限，數(shù)量不足以滿足市場(chǎng)的需求。所以說(shuō)現(xiàn)在深圳的住房市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)動(dòng)力非常強(qiáng)勁，只是新房市場(chǎng)政府在嚴(yán)厲的打壓著，沒(méi)有讓它漲起來(lái)，隨便舉個(gè)例子，比如福田或南山，最近有幾個(gè)高檔商務(wù)公寓賣得很好，它旁邊的住房是什么價(jià)格？住房限價(jià)4、5萬(wàn)，它們賣8-10萬(wàn)，由此看來(lái)深圳的供求關(guān)系已經(jīng)非常非常緊張。在這種情況下，北上廣深這樣人口非常集中的大城市，長(zhǎng)期看來(lái)影響房?jī)r(jià)的核心因素還是供求矛盾，所以解決供求關(guān)系是長(zhǎng)期的重要任務(wù)。深圳市目前在沒(méi)有太多新增土地的情況下只能靠城市更新，而特區(qū)內(nèi)在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間是城市更新的主戰(zhàn)場(chǎng)，因?yàn)榉孔颖容^老了，周邊配套比較成熟，加快更新有利于市場(chǎng)的發(fā)展、企業(yè)的發(fā)展，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，企業(yè)愿意干城市更新的事，特區(qū)內(nèi)的羅湖、福田等區(qū)域今年以來(lái)城市更新提供的新建商品住房的數(shù)量已經(jīng)比去年超過(guò)了一倍。政府已經(jīng)嚴(yán)格控制價(jià)格了，為什么今年特區(qū)房?jī)r(jià)還是上漲那么快？其實(shí)很大一個(gè)因素是城市更新的樓盤慢慢在增加，而且價(jià)格賣得比較高，很多都是四五萬(wàn)、六七萬(wàn)，這樣的話肯定對(duì)全市均價(jià)水平提升有很大影響。但無(wú)論怎樣說(shuō)，從整體平衡供求關(guān)系的角度來(lái)看，加快城市更新是有利于解決深圳市供求關(guān)系的矛盾，也有利于穩(wěn)定深圳市的住房?jī)r(jià)格。羅湖區(qū)目前看來(lái)項(xiàng)目是不少，比如羅湖區(qū)有2200多萬(wàn)平方米舊改潛力，而且比較大的量是在羅湖北位置，大概有30個(gè)項(xiàng)目，今后幾年越來(lái)越多的城市更新項(xiàng)目進(jìn)入以后，整個(gè)羅湖區(qū)的業(yè)態(tài)都會(huì)發(fā)生變化，原來(lái)羅湖區(qū)還有很多工業(yè)廠區(qū)，比如水貝都是在工業(yè)廠區(qū)辦公，今后羅湖的業(yè)態(tài)會(huì)發(fā)生變化，有利于促進(jìn)羅湖作為一個(gè)重要的國(guó)際消費(fèi)中心、金融中心這樣一個(gè)以商業(yè)為主體的地位的形成。
    由于時(shí)間關(guān)系，我就講到這里。謝謝大家！

王世泰：非常感謝王鋒博士的演講，理性、深刻、嚴(yán)謹(jǐn)，最重要的是權(quán)威，說(shuō)實(shí)話，把王鋒博士請(qǐng)到現(xiàn)場(chǎng)給大家講這么一段還是很不容易的事，跟大家透露一個(gè)秘密，我是十一年之前來(lái)到深圳，一個(gè)偶然的原因誤入地產(chǎn)界，我曾經(jīng)擔(dān)心能不能在這個(gè)領(lǐng)域走得很久，居然走到了今天，沒(méi)什么出息，為什么呢？就是我每年兩次都要暗暗的讀一下王鋒博士發(fā)表的《房地產(chǎn)研究報(bào)告》，我從來(lái)沒(méi)跟他講過(guò)，為什么呢？我想拜到他門下做學(xué)生，擔(dān)心他不要，所以沒(méi)好意思說(shuō)出來(lái)，今天借富基PARK國(guó)際論壇表明我的心結(jié)，這也證明他的演講多么的權(quán)威，不僅從數(shù)據(jù)、從十八屆三中全會(huì)政策可能的走勢(shì)，包括對(duì)新羅湖片區(qū)在城市更新的基礎(chǔ)上產(chǎn)城互動(dòng)，包括富基PARK國(guó)際能成為一個(gè)新的寫字樓商務(wù)辦公場(chǎng)所，也給了我們很多恰當(dāng)?shù)陌凳尽．?dāng)然了，這些話還不能讓我充分的表達(dá)，其實(shí)我心中還有另一份情思，我沒(méi)有敢跟王鋒博士講當(dāng)他的學(xué)生，但另外一位嘉賓我曾經(jīng)不止一次的悄悄跟他說(shuō)“我能不能做你的學(xué)生？”他嚴(yán)格考量以后說(shuō)：你有兩條，一是年齡太大，二是長(zhǎng)相有問(wèn)題”。他是誰(shuí)呢？他是深圳都會(huì)城市研究中心的院長(zhǎng)，他的思想很亮麗，他的研究是跨界的，而且妙語(yǔ)連珠，特別是最近他走了美國(guó)、日本的都市中心以后，他對(duì)于城市更新、都市綜合體、寫字商務(wù)辦公空間的解讀一定別有風(fēng)采，掌聲歡迎！

高海燕：王老師每次主持都把現(xiàn)場(chǎng)的氣氛調(diào)動(dòng)的非常好，他總是能把一個(gè)人贊美的低下頭來(lái)，非常不好意思。其實(shí)我很久沒(méi)有講房地產(chǎn)方面的事了，我也是在想城市開發(fā)價(jià)值的深度挖掘問(wèn)題，兩年以前我們更多的在研究土壤，這兩年我花了很多心思在研究種子，就是在地上種什么種子，因?yàn)檫@才是城市的根基，深圳的第二次發(fā)展，深圳的城市更新不是簡(jiǎn)單的土地翻新問(wèn)題，合適核心還是在種子翻新，什么樣的種子能夠讓這個(gè)城市種出高產(chǎn)田、種出都會(huì)文化田，這是我談房地產(chǎn)市場(chǎng)比較少的原因。
    羅湖區(qū)的城市戰(zhàn)略我這兩年參與蠻多的，各個(gè)層面都有參與，所以對(duì)這個(gè)區(qū)的區(qū)情非常了解，有些產(chǎn)業(yè)策略和城市策略是我操刀的，經(jīng)常有些固定說(shuō)法，比如剛才李燕總講到的“2500億投資羅湖”，今天的主題講的“千億投資羅湖”，我們必須更正一下，肯定不是指政府拿2500億或拿一千億出來(lái)投資羅湖，如果以千億來(lái)說(shuō)，一千億投資的概念實(shí)際上是指“十二五”期間，重點(diǎn)對(duì)五大片區(qū)的投資，比如大家所熟悉的筍崗-清水河片區(qū)的升級(jí)，估摸社會(huì)投資在500億，比如大家熟知的金三角片區(qū)，估摸五年（2011年算起）投資230億，再比如富基PARK國(guó)際所在的水貝-布心片區(qū)，估摸投資在180億，此外還有深南東片區(qū)（黃貝嶺、湖北一帶）投資估摸在55億，蓮塘片區(qū)未來(lái)估計(jì)是45億，這個(gè)數(shù)字算下來(lái)，就是從2011-2015年已經(jīng)定下來(lái)的項(xiàng)目投資規(guī)模大概在一千億。實(shí)際上我們?nèi)绻檬甑难酃鈦?lái)看，用羅湖全面升級(jí)的眼光來(lái)看，2500億投資也不算多。無(wú)論是從投資總量來(lái)講，還是從城市變化的格局來(lái)講，一個(gè)新的羅湖時(shí)代真的到來(lái)了，深圳的二次開發(fā)需要我們經(jīng)常掉過(guò)頭來(lái)用全新的眼光打量我們天天所在的城市，也許你所在的城市你并不熟悉，熟悉的地方也許沒(méi)有風(fēng)景，所以城市需要重新打量，深圳的很多領(lǐng)域都需要重新打量，包括產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，羅湖是深圳城市更新的大戶，未來(lái)四分之一的建成區(qū)都要重新來(lái)一遍，基本上就是8.3平方公里需要重新來(lái)一遍，如果8.3平方公里重新來(lái)一輪，羅湖的城市品質(zhì)將會(huì)完全不同，我們眼中的舊羅湖會(huì)洗心革面。
    羅湖整體城市戰(zhàn)略的調(diào)整，包括定位的變化，不知道大家會(huì)不會(huì)敏感？比如國(guó)際消費(fèi)中心、總部經(jīng)濟(jì)基地、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地，羅湖花了十年之功才找到這個(gè)定位，也就是說(shuō)羅湖在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，在城市戰(zhàn)略上錯(cuò)過(guò)了重大機(jī)遇期，羅湖憑什么干得比福田差？一個(gè)是在2000年左右對(duì)自己的位置認(rèn)識(shí)不足，二是城市戰(zhàn)略上習(xí)慣的忽略，城市戰(zhàn)略總喜歡一區(qū)一評(píng)，再就是形成區(qū)之間要錯(cuò)位發(fā)展，南山區(qū)干的事，福田區(qū)不要干，福田區(qū)干的事，羅湖區(qū)不要干，以前的城市戰(zhàn)略有這樣的毛病。福田做中央商務(wù)區(qū)的時(shí)候，羅湖不能干，有幾次我參與羅湖城市戰(zhàn)略討論的時(shí)候就追問(wèn)這個(gè)問(wèn)題，憑什么羅湖不能跟福田一樣呢？這是什么道理？?jī)蓚€(gè)區(qū)同在一個(gè)城市地理的很小半徑之內(nèi)，都在關(guān)內(nèi)，都是城市中心，土地可以接壤，憑什么兩個(gè)區(qū)非要錯(cuò)位發(fā)展呢？為什么不可以同質(zhì)化發(fā)展呢？好在羅湖經(jīng)過(guò)思考找到了自己的位置，所以羅湖從總部經(jīng)濟(jì)基地、國(guó)際消費(fèi)中心、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地這三個(gè)詞找到了自己的位置。
    剛才我講了一個(gè)問(wèn)題，羅湖曾經(jīng)發(fā)展中的慢一拍來(lái)自于定位的認(rèn)識(shí)，因?yàn)槎ㄎ粵Q定了手法，城市更新速度太慢，城市的品質(zhì)、城市的形態(tài)陳舊，在這種情況下發(fā)生了一件什么事呢？商務(wù)資源流失，大量?jī)?yōu)秀的企業(yè)種子、企業(yè)資源、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)資源到福田去了。今天羅湖在調(diào)整戰(zhàn)略以后認(rèn)識(shí)了一個(gè)問(wèn)題，必須要找產(chǎn)業(yè)載體，必須要通過(guò)城市品質(zhì)提升和新型產(chǎn)業(yè)空間、物業(yè)空間的釋放，重新導(dǎo)致商務(wù)流的倒流，所以今天羅湖的概念是提升城市品質(zhì)、發(fā)展新的城市形態(tài)、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)空間，通過(guò)大力發(fā)展物業(yè)經(jīng)濟(jì)，讓很多流失的商務(wù)回來(lái)，讓新興產(chǎn)業(yè)回來(lái)，實(shí)際上是這樣一個(gè)過(guò)程，今天我們看到羅湖的產(chǎn)業(yè)變化很大。
    我們現(xiàn)在說(shuō)一個(gè)數(shù)據(jù)，大家可能會(huì)說(shuō)數(shù)據(jù)太枯燥，但數(shù)據(jù)畢竟能說(shuō)明問(wèn)題，羅湖第三產(chǎn)業(yè)的比重已經(jīng)達(dá)到92%，但我覺得這個(gè)數(shù)據(jù)還不是特別值得說(shuō)的，更值得說(shuō)的是在第三次產(chǎn)業(yè)比重中，生產(chǎn)服務(wù)業(yè)的比重達(dá)到了70%多，這其實(shí)達(dá)到了現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)形態(tài)的結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)形態(tài)的結(jié)構(gòu)是兩個(gè)70%，一個(gè)國(guó)家也好，一個(gè)省市也好，一個(gè)城市也好，一個(gè)城區(qū)也好，兩個(gè)70%就證明你是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，即第三產(chǎn)業(yè)占70%，第三產(chǎn)業(yè)中現(xiàn)代服務(wù)業(yè)占70%，現(xiàn)在羅湖區(qū)正在向高端化發(fā)展，我們不能總體上說(shuō)城市經(jīng)濟(jì)，一個(gè)是產(chǎn)業(yè)高端化走，一個(gè)是物業(yè)高端化，一個(gè)是城市高端化，就是三條腿走路，互相作用。今天我們所在的富基PARK國(guó)際以前是一個(gè)廠房或者是一個(gè)傳統(tǒng)舊樓，重新改造以后變成現(xiàn)代寫字樓，既適應(yīng)了本地區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的開始，又能夠讓新興產(chǎn)業(yè)倒流，它成為了產(chǎn)業(yè)載體，并且這樣的事情羅湖天天都在發(fā)生。
    羅湖一定要說(shuō)現(xiàn)在在干什么，產(chǎn)業(yè)發(fā)展，消費(fèi)變革，城市提升，就是這三句話。產(chǎn)業(yè)的發(fā)展變化很大，我簡(jiǎn)單說(shuō)說(shuō)我看到的，比如你看看羅湖的蓮塘，蓮塘有一個(gè)深圳互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園，這是非常奇怪的事，就這件事我曾經(jīng)多次給羅湖區(qū)提出建議，我說(shuō)羅湖區(qū)可以把深圳中小型特別是創(chuàng)業(yè)型電子商務(wù)公司和互聯(lián)網(wǎng)公司集中起來(lái)，羅湖說(shuō)這不太可能，我說(shuō)完全有可能，當(dāng)然從低成本的驅(qū)動(dòng)，從新型物業(yè)空間的釋放，從新型產(chǎn)業(yè)體系的建立這三個(gè)角度來(lái)說(shuō)完全可以建立新產(chǎn)業(yè)，而今天深圳互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園在蓮塘，并且蓮塘的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園是所有區(qū)當(dāng)中創(chuàng)業(yè)型電子商務(wù)公司集中度最高的園區(qū)。我在外部公司支持了一家公司，市委書記去考察的時(shí)候想都沒(méi)有想到過(guò)，沒(méi)有想到三四年時(shí)間成長(zhǎng)為一個(gè)巨無(wú)霸的企業(yè)，這就是說(shuō)你要仔細(xì)觸摸這個(gè)城市，這兩年來(lái)我沉下心來(lái)去找種子、看種子，沉下心來(lái)體會(huì)城市，羅湖的未來(lái)完全不是通過(guò)文字、數(shù)據(jù)可以想象的，再比如珠寶業(yè)，今天珠寶行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)也在這里，珠寶業(yè)的發(fā)展已經(jīng)不是傳統(tǒng)加工業(yè)、小型公司，很多總部企業(yè)來(lái)了，我最近去到一家珠寶企業(yè)，這家企業(yè)也是做加工出身的，我們說(shuō)世界珠寶看中國(guó)，中國(guó)珠寶看深圳，深圳珠寶看羅湖，羅湖珠寶看水貝，未來(lái)的增長(zhǎng)在自主品牌的提升上，這個(gè)地區(qū)的發(fā)展不是我們所能理解的，學(xué)軍的白皮書中有些數(shù)據(jù)稍微落后了一點(diǎn)，比如水貝這一帶集中的珠寶生產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)五千多家，很多珠寶總部在這里建立，我最近看了幾家，其中有一家是做定制珠寶，請(qǐng)來(lái)卡迪亞技術(shù)總監(jiān)，水貝的創(chuàng)造力在未來(lái)五年一定會(huì)把你的眼睛亮瞎，我現(xiàn)在覺得城市好好玩。
    再比如京基100，盡管京基100今天的入駐率不是特別高，但它給羅湖帶來(lái)的信心不是由外觀可以看到的，蔡屋圍再過(guò)五年看像這樣的樓會(huì)很多，就是商務(wù)要扎堆，消費(fèi)要扎堆，場(chǎng)所要扎堆，城市更新要扎堆，城市品質(zhì)通過(guò)扎堆提升上來(lái)，羅湖也開始瞄準(zhǔn)福田，福田發(fā)散樓宇經(jīng)濟(jì)，招商銀行大廈一棟樓一年產(chǎn)生的稅收就是100億，羅湖這幾年每年都有變化，羅湖現(xiàn)在億元樓有25棟，就是每棟樓一年稅收交一億的樓有25棟，隨著羅湖的產(chǎn)業(yè)提升，隨著羅湖城市品質(zhì)的提升，億元樓會(huì)越來(lái)越多，羅湖正在走向商務(wù)時(shí)代，羅湖正在走向現(xiàn)代都市化，羅湖的產(chǎn)業(yè)在都市產(chǎn)業(yè)化，羅湖在現(xiàn)代城市化，這個(gè)趨勢(shì)非常明顯，所以我總說(shuō)給羅湖一點(diǎn)時(shí)間，羅湖會(huì)還你一個(gè)驚喜，我是作為一個(gè)城市觀察者來(lái)說(shuō)這句話，我不是走到哪里說(shuō)哪里好，我還是很審慎很理性的觀察這個(gè)問(wèn)題。
    2007年我說(shuō)過(guò)“再過(guò)八年，深圳可能會(huì)進(jìn)入羅湖時(shí)代”，按照時(shí)間推算應(yīng)該是2015年，其實(shí)不一定非要是八年，起碼我覺得在未來(lái)5-8年時(shí)間你會(huì)看到全新的羅湖，這句話不是一個(gè)感性的判斷，而是城市運(yùn)動(dòng)理論本身的觀察，為什么呢？在世界城市運(yùn)動(dòng)史上可以看得出來(lái)，當(dāng)城市一次開發(fā)全部完成以后，會(huì)迎來(lái)老城區(qū)回歸時(shí)代，因?yàn)樗奈幕e淀，因?yàn)槌鞘羞\(yùn)動(dòng)的慣性，因?yàn)樗馁Y源積累，因?yàn)槿藗冎匦聦ふ易约旱某鞘杏洃洠匦陆忾_城市的密碼，重新回溯自己的城市故事，包括資本重新尋找新一輪的開發(fā)興奮點(diǎn)，所以老城區(qū)會(huì)回歸。從這個(gè)意義上講，我覺得羅湖正在打一場(chǎng)名叫“城市更新”的翻身仗，羅湖更新正在回歸路上。

王世泰：高海燕院長(zhǎng)的演講激情飛揚(yáng)，而且有非常深刻的哲理，比如我們馬上就能記住很多句子，城市是需要打量的，羅湖新的時(shí)代即將開始，而這個(gè)時(shí)代是新的商務(wù)時(shí)代，并且他從世界城市的成長(zhǎng)史中告訴我們當(dāng)?shù)谝徊ǔ鞘邪l(fā)展浪潮走過(guò)以后，就會(huì)進(jìn)入舊城進(jìn)入，我們可以找到羅湖的方向、羅湖的未來(lái)。今天的嘉賓陣營(yíng)中有我們非常熟悉的，也是我非常要好的朋友宋丁先生，他將會(huì)為我們解讀新羅湖，大家掌聲歡迎！

宋丁：今天分配的任務(wù)我有一點(diǎn)小意見，王鋒博士是“呼喚新羅湖”，什么叫呼喚呢？吆喝，吆喝一聲就完事了，很輕松。高博士是聚勢(shì)，稍微累一點(diǎn)，要把錢、人、財(cái)、物聚集起來(lái)也不容易，他在路上，要聚集，比王鋒博士累一點(diǎn)。但是相比來(lái)說(shuō)我的任務(wù)就沒(méi)法比了，我的任務(wù)是躍變，錢拿會(huì)、物拿回來(lái)，沒(méi)變交代不了，而且告訴我這不是一般的變，是躍變。拿到這個(gè)任務(wù)的時(shí)候我頭就大了，躍變是什么概念呢？就是要騰飛、飛躍，我要解決這兩個(gè)問(wèn)題，一定要變，不變的羅湖沒(méi)有出路，是死亡，所以今天的核心字眼是“變”，躍不能在空中，一定要腳踏實(shí)地的往上躍，往上躍有幾種，第一種、如果你腳下是一堆泥潭的話，你能躍得起來(lái)嗎？當(dāng)你到了泥潭的時(shí)候，聰明人會(huì)告訴你不能動(dòng)，越動(dòng)陷得越深，所以不能到泥塘里。我想到了一個(gè)概念，體育運(yùn)動(dòng)里有一種新運(yùn)動(dòng)——蹦床運(yùn)動(dòng)，彈性很強(qiáng)，你要想借助往上躍一定要靠這個(gè)東西。我就在琢磨了，羅湖要再走向新的輝煌，我們需要積極蹦床？需要多少?gòu)?qiáng)力的彈簧？我仔細(xì)盤點(diǎn)，這一盤點(diǎn)嚇了一大跳，太多太多的節(jié)點(diǎn)能夠在我們呼喚之后，在我們聚勢(shì)之后，形成一個(gè)巨大的向上動(dòng)能和沖擊力，我梳理了一下，一不留神梳理了十個(gè)蹦床，我把它叫做基地，十大基地引領(lǐng)新羅湖的躍變，所以我今天給大家從十個(gè)角度來(lái)解讀。
    一、深圳新一輪市場(chǎng)化改革的前沿基地
    昨天剛剛公布十八屆三中全會(huì)重大改革決定，今天在深圳這個(gè)中國(guó)所謂的改革開放窗口，第一場(chǎng)地產(chǎn)論壇就在這里召開了，所以說(shuō)新一輪市場(chǎng)化改革在中國(guó)的前沿基地，在深圳羅湖由此開始了，所以我覺得新一輪市場(chǎng)改革的前沿基地這件事，我們羅湖當(dāng)仁不讓。剛才高博士談的時(shí)候我忽然想到，其實(shí)如果講高度，因?yàn)槲抑?6年的時(shí)候曾經(jīng)深圳遇到一次大搖擺，被認(rèn)為我們還有沒(méi)有出路？還有一篇著名的網(wǎng)文《深圳，誰(shuí)拋棄了你？》講到了這個(gè)問(wèn)題，當(dāng)時(shí)我突然發(fā)現(xiàn)在羅湖的地塊上長(zhǎng)出一棟樓，385米，現(xiàn)在看來(lái)不算高，但僅僅是這座樓給了深圳人巨大的信心，因?yàn)樗?dāng)時(shí)的高度是中國(guó)最高，當(dāng)時(shí)突然大家說(shuō)“你說(shuō)深圳不行了，他為什么要蓋高樓？難道是蓋著玩嗎？一定是有人要租它、要買它，說(shuō)明它的前景很好”，如果再把時(shí)間拉回到80年代，我們看到了國(guó)貿(mào)大廈，還有到新世紀(jì)目前為止尚未有人超越的京基100，深圳三次向上飛躍都在羅湖發(fā)生，這不是偶然現(xiàn)象，這能保證平安大廈之后不會(huì)在羅湖出現(xiàn)一個(gè)比它還牛的？當(dāng)然，發(fā)展不只是樓的發(fā)展，更多是體制的、經(jīng)濟(jì)模式的、市場(chǎng)化的，我覺得從底蘊(yùn)來(lái)看，羅湖不輸于任何其他一個(gè)區(qū)，所以我們可以利用2500億的概念，真正做起來(lái)也許2500億都打不住，我們說(shuō)城市更新再造1個(gè)或1.2個(gè)、1.5個(gè)羅湖新中心，我們一定要想清楚這個(gè)地方要發(fā)生什么事情，我們?cè)诤腿腥珪?huì)走一致的方向。
    二、深圳全面推進(jìn)城市更新的試驗(yàn)基地
    有的人有疑問(wèn)了，不對(duì)吧，城市更新全深圳市都有啊，你別忘了我這句話“全面推進(jìn)”，什么叫全面推進(jìn)？別的區(qū)有這么大面積嗎？有這么大空間嗎？沒(méi)有，這折射出羅湖作為一個(gè)深圳發(fā)展最早的片區(qū)，它能夠拿出來(lái)的所謂新地還有嗎？我不知道，一會(huì)兒周總會(huì)給我一個(gè)解釋，羅湖還能拿多少新地做事？如果沒(méi)有新地，按照傳統(tǒng)的房地產(chǎn)思維，是不是羅湖就沒(méi)有發(fā)展了？不是這樣的，我們已經(jīng)導(dǎo)入上千億的城市更新中，而且以羅湖為代表全面推進(jìn)，不是一個(gè)點(diǎn)，若干個(gè)點(diǎn)遍布羅湖，如此大面積、大規(guī)模、全面的格局，在深圳所有區(qū)中都很難見到，可以說(shuō)羅湖在這方面是拔了頭籌，在全面推進(jìn)上，不單只是城市更新上，因?yàn)楝F(xiàn)在大家都在搞城市更新，如果我大面積全面推廣的話，難度、系統(tǒng)性、復(fù)雜性，甚至未來(lái)的不確定性都是最高的，羅湖邁出這一步，讓我們看到了80年代一聲炮響的感覺。大家注意，在十八屆三中全會(huì)之前有人說(shuō)“沒(méi)有摸著石頭過(guò)河這件事了”，可是這次中央講得很清楚，未來(lái)雙軌制，一方面是我們的市場(chǎng)發(fā)展，另一方面我們繼續(xù)要摸著石頭過(guò)河，誰(shuí)也不能保證對(duì)未來(lái)看得很清楚，因?yàn)樾聲r(shí)代面臨的問(wèn)題和困難是新的，你怎么能說(shuō)不摸著石頭過(guò)河？現(xiàn)在的石頭和過(guò)去的石頭完全不一樣，所以說(shuō)全面推進(jìn)反映了羅湖的現(xiàn)狀、特征和氣魄。
    三、城市土地集約節(jié)約利用的先鋒基地
    我們既然要做城市更新，要整合，那我按照國(guó)家提出的土地集約節(jié)約利用，怎么做到既集約又節(jié)約？土地現(xiàn)在真的是寸土寸金，前海有一個(gè)測(cè)算，每平方公里產(chǎn)出一千億，這在全國(guó)已經(jīng)突破了，但是按照深大魏達(dá)志教授的測(cè)算是一萬(wàn)億，那就不是每平方公里的產(chǎn)出了，而是每平方米要產(chǎn)出多少的問(wèn)題，羅湖有沒(méi)有這種氣派？剛才高博士談到招商大廈一棟樓一百億，羅湖每棟樓能產(chǎn)出兩百億、三百億嗎？這不是大躍進(jìn)，而是完全有現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，也得有這個(gè)野心和魄力，沒(méi)有辦法，我們就是巴掌大一塊地，人家不給我們地，我們只有這么玩，集約節(jié)約是相互掣肘的關(guān)系，在這個(gè)方面我們很欣慰的看到羅湖再次啟動(dòng)，每一塊土地都不能隨便浪費(fèi)，做得很精致，在這一點(diǎn)上也是有先鋒的作用。
    四、深圳主城整體產(chǎn)業(yè)升級(jí)的樣板基地
    我們看到了這樣一些片區(qū)，做了非常多的片區(qū)開發(fā)，比如剛才談到了筍崗-清水河、水貝-布心片區(qū)，整體開發(fā)中間立足于產(chǎn)城一體化，城市更新再發(fā)展不只是造一堆房子空著，羅湖在這方面不是沒(méi)有教訓(xùn)，比如羅湖曾經(jīng)出現(xiàn)若干個(gè)蓋得很高的樓長(zhǎng)期空置，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)、企業(yè)進(jìn)駐，這樣的話它能給你提供稅收嗎？能支撐幾百萬(wàn)人的生存與發(fā)展嗎？所以在推進(jìn)城市更新過(guò)程中一定要跟進(jìn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)入，而且是高端產(chǎn)業(yè)進(jìn)入，而且是帶有國(guó)家示范效應(yīng)的高端產(chǎn)業(yè)進(jìn)入，只有這樣才能談每平方米產(chǎn)出多少，在產(chǎn)業(yè)升級(jí)方面，我個(gè)人認(rèn)為羅湖仍然讓我們看到了樣板的形象。
    五、深圳經(jīng)濟(jì)跳升增長(zhǎng)依托的產(chǎn)業(yè)基地
    深圳經(jīng)濟(jì)是不是由過(guò)去的30%、20%、15%、14%、12%到現(xiàn)在9%左右的水平，一路就下去了？能不能有更大的發(fā)展？剛剛高博士說(shuō)有一家企業(yè)50億美金，這讓我非常興奮，像這樣的企業(yè)，悄沒(méi)聲的在羅湖一個(gè)角落里成長(zhǎng)為50億了，其實(shí)華為不就是這樣“長(zhǎng)”出來(lái)的嗎？我跟上海的同志們?cè)谝黄鹆奶斓臅r(shí)候經(jīng)常說(shuō)“你不要吹牛，咱們什么都不要講，我們來(lái)個(gè)腦筋急轉(zhuǎn)彎，十秒鐘，你點(diǎn)上海三十年來(lái)完全靠市場(chǎng)化成長(zhǎng)起來(lái)的企業(yè)”，我點(diǎn)了十幾個(gè)，他一個(gè)都講不出來(lái)，我說(shuō)你不要跟我說(shuō)什么上海汽車，那是國(guó)家重金砸的，深圳有華為、中興、騰訊、招商、平安等等，全部都是市場(chǎng)化企業(yè)，它的能量很大，大到華為已經(jīng)被美國(guó)政界盯上了，引起它關(guān)注是因?yàn)槟憔哂泻退┺牡哪芰浚钲诹_湖有多少這樣的企業(yè)？我建議羅湖的領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)真梳理一下，50億美元的能量、一千億的能量，我上個(gè)月在?？冢Ｄ虾娇諟?zhǔn)備到2020年一萬(wàn)億，你看看萬(wàn)達(dá)王健林在干什么，一個(gè)企業(yè)資產(chǎn)總額一萬(wàn)億，這是已經(jīng)走向現(xiàn)實(shí)的東西，這也是給你帶來(lái)每平米產(chǎn)出的基礎(chǔ)，跳升增長(zhǎng)離不開產(chǎn)業(yè)基地的打造，我們看到PPT上南中國(guó)物流中心、新商業(yè)商務(wù)中心、亞洲高端珠寶中心，口號(hào)喊得震天響，每一個(gè)圈里都有萬(wàn)億產(chǎn)值出來(lái)，我們對(duì)它抱有非常大的期待，因?yàn)樗鼈兪橇_湖的新希望，只有它們，深圳的經(jīng)濟(jì)、羅湖的經(jīng)濟(jì)才能產(chǎn)生跳升，也就是我的躍變。
    六、高成長(zhǎng)引領(lǐng)財(cái)富大集聚的中樞基地
    既然是高成長(zhǎng)，財(cái)富就追求高成長(zhǎng)，你如果給我一個(gè)平臺(tái)，你給我一點(diǎn)陽(yáng)光我就燦爛，全世界的資本都這么說(shuō)，所以馬云去找孫正義談的時(shí)候，孫正義說(shuō)不談了，給你五千萬(wàn)，美元？我玩不了，兩家退讓，一個(gè)說(shuō)給你五千萬(wàn)，一個(gè)說(shuō)不要五千萬(wàn)，最后兩千萬(wàn)美元成交，馬云一個(gè)光棍節(jié)就可以375億，將來(lái)的物流領(lǐng)域、金融領(lǐng)域全部都是萬(wàn)億，所以銀行行長(zhǎng)緊張得要死，這樣一個(gè)前景對(duì)于羅湖來(lái)講，我們的空間超大，未來(lái)的新興產(chǎn)業(yè)有時(shí)候不是靠占空間的，馬云占多少空間？我界定羅湖應(yīng)該能夠成為中樞基地。
    七、中國(guó)境內(nèi)國(guó)際消費(fèi)潮流的策源基地
    我給你戴了兩個(gè)帽子，一、你是策源基地；二、你是中國(guó)境內(nèi)的，不要講羅湖的國(guó)際消費(fèi)中心是深圳的，因?yàn)楝F(xiàn)在全中國(guó)的城市，連上海都沒(méi)有提國(guó)際消費(fèi)中心，你就是策源地，你就是中國(guó)的。提出來(lái)了，怎么實(shí)現(xiàn)？我們就要思考羅湖怎么做到這一點(diǎn)，剛才在論壇前我就在談這個(gè)問(wèn)題，羅湖面臨著巨大的挑戰(zhàn)，因?yàn)檎嬲蔀閲?guó)際消費(fèi)中心，你首先要讓香港對(duì)你產(chǎn)生緊張的心理，為什么？因?yàn)閲?guó)際消費(fèi)潮流的核心在于免稅，我們能拿到這樣的政策嗎？如果拿不到，你和香港不在一個(gè)平臺(tái)上，你怎么敢說(shuō)你是國(guó)際消費(fèi)中心？我覺得這個(gè)政策、這個(gè)前景我們要爭(zhēng)取，我們毗鄰香港，將來(lái)要和它比肩發(fā)展，拿到了這個(gè)政策，羅湖簡(jiǎn)直就是不可想象的長(zhǎng)了若干個(gè)翅膀，不是一對(duì)翅膀，我相信有這個(gè)機(jī)會(huì)，我覺得成為中國(guó)境內(nèi)國(guó)際消費(fèi)潮流的策源這件事是有機(jī)會(huì)的。
    八、深圳創(chuàng)建環(huán)境友好城市的示范基地
    如果說(shuō)羅湖作為最早的城區(qū)，過(guò)去這么多年來(lái)我們的發(fā)展參照香港模式，比較密集，容積率很高，環(huán)境也許不是特別的友好，那么下一步的發(fā)展還要繼續(xù)保持這樣的形狀，十八屆三中全會(huì)中的五位一體，新增的一體就是生態(tài)文明，所以環(huán)境這件事，不管你投2500億還是2萬(wàn)5千億，你沒(méi)有環(huán)境，沒(méi)有生態(tài)，對(duì)不起，不代表未來(lái)，遲早還是要萎縮下去，所以我相信這個(gè)目標(biāo)在羅湖人心中一定是非常清晰的，尤其是我們今天站在這個(gè)地方的時(shí)候，我眼睛只要跨過(guò)去45度角就很生態(tài)，從今天開始，改革由這場(chǎng)論壇起步，我覺得還真有點(diǎn)道理，因?yàn)檎娴脑谏钲谑袇^(qū)里能找到這么好環(huán)境的地方是很少的，不但是集約節(jié)約型，還是環(huán)境友好型的城市，這是國(guó)家的號(hào)召，也是羅湖的責(zé)任。
    九、創(chuàng)新型城市大文化形象的展示基地
    小文化遍地都是，你能做到大文化嗎？這件事可不是玩玩的，我覺得除了硬件的高樓大廈、基本風(fēng)貌的改造，包括我剛才談到的生態(tài)環(huán)境的改造，我們還要讓它附加文化，不是一層文化，可以多層文化附加，除了本土的文化、民族的文化，還有商務(wù)文化，等等文化全部附加出來(lái)，附加到最后突然發(fā)現(xiàn)高處不勝寒，人家一看就知道這里是羅湖，辨識(shí)羅湖的形象不是靠別的東西，而是靠大文化，我相信我們有這個(gè)底蘊(yùn)和能量，我們率先啟動(dòng)這么龐大的城市中心，你不是讓開發(fā)商蓋一堆房子，拼命向政府要容積率，密密麻麻的形象，軟結(jié)構(gòu)的東西有時(shí)候比硬結(jié)構(gòu)更加有威力，那就是要一層層附加文化，讓所有人看到，這就是我心中的羅湖、未來(lái)的羅湖。
    十、深圳培育國(guó)際城市品牌的戰(zhàn)略基地
    說(shuō)一千道一萬(wàn)，這次國(guó)家設(shè)立了改革領(lǐng)導(dǎo)小組，我看了一下，沒(méi)有開放領(lǐng)導(dǎo)小組，其實(shí)應(yīng)該是改革開放，四個(gè)字不可缺一，尤其在深圳這個(gè)地方，千萬(wàn)不要忘了開放的任務(wù)，我們真的要和國(guó)際對(duì)接，因?yàn)橄啾壬虾４蟾绺?，深圳這個(gè)小弟弟多少有點(diǎn)英雄氣短，因?yàn)槿思医稚献叩木惩馊耸菤W美的，但深圳街頭上看不到多少歐美人，如果算境外，深圳的境外人真的蠻多的，每年兩億進(jìn)出的人次，但絕大多數(shù)都是香港人，因?yàn)橛袔资f(wàn)香港人住在深圳，每年有10%的房地產(chǎn)是他們買走的，他們已經(jīng)把孩子、生活全搬過(guò)來(lái)了，所以我們也有一點(diǎn)國(guó)際化，但這個(gè)話說(shuō)得不太準(zhǔn)，因?yàn)橄愀鄄凰銍?guó)際。既然要打造國(guó)際消費(fèi)中心，我們?nèi)匀灰诹_湖大發(fā)展中，借助2500億的平臺(tái)，營(yíng)造高端的、更開放的國(guó)際平臺(tái)，我們希望羅湖能夠引領(lǐng)深圳，真正的嵌入國(guó)際，走入國(guó)際，因?yàn)闆](méi)有辦法，這是一條大船，駛向國(guó)際，沒(méi)有辦法走回頭路，希望再過(guò)二十年，我們能和上海、香港平等的說(shuō)，平均一分鐘在羅湖街頭、在深圳街頭能看見一個(gè)高鼻子藍(lán)眼睛的人，他來(lái)玩，來(lái)做生意。
    我今天講了十個(gè)蹦床，十個(gè)彈力很強(qiáng)的彈簧，就是十個(gè)基地，它的作用不是呼喚，也不是聚勢(shì)而是躍變，羅湖躍變?cè)胶每矗?

王世泰：謝謝！宋丁教授的演講非常精彩，我在下面聽得熱血沸騰，十大基地給我們展示了新羅湖的美好，同時(shí)把它比喻彈簧，巨大的彈力能使羅湖躍變。他剛才在結(jié)尾時(shí)講得很有意思，在躍變之后多少人當(dāng)中見到一個(gè)高鼻子藍(lán)眼睛的人來(lái)羅湖，也許來(lái)參觀富基PARK國(guó)際，也許他的公司會(huì)進(jìn)駐富基PARK國(guó)際，但是我告訴你，他可能要來(lái)買珠寶。外國(guó)人認(rèn)為中國(guó)人的珠寶還是一個(gè)神秘的領(lǐng)域，剛才聽宋丁教授這段演講時(shí)，我心中燃起的情緒像我三十多年以前讀《歌德巴赫猜想》，今天我不知道窗外是一座什么山，有什么玉，但是我在看資料的時(shí)候知道水貝的珠寶是中國(guó)珠寶的一頂桂冠，曾經(jīng)有一句話說(shuō)“中國(guó)珠寶看深圳，深圳珠寶看水貝”，我不知道這句話講得有沒(méi)有道理，還是我僅僅從網(wǎng)上看到一點(diǎn)湖光掠影的東西，下面我要有請(qǐng)深圳市黃金珠寶文化研究會(huì)張秘書長(zhǎng)來(lái)做解讀。

張祖輝：老師們剛剛講了很多新羅湖的概念，王老師也講了水貝的珠寶好不好看，我相信深圳黃金珠寶研究會(huì)責(zé)無(wú)旁貸。我家樓下有個(gè)鄰居，是個(gè)姓王的老太太，不知道她是怎么知道我是搞黃金珠寶的，她老想跟我聊黃金珠寶的情況，有一天我下班回家，她說(shuō)“張秘書長(zhǎng)，我有個(gè)事向你請(qǐng)教一下”，我到她家去，她拿出一個(gè)非常漂亮的金項(xiàng)鏈，“你看看我這是真的假的？”我心里直打鼓，拿來(lái)看了一下，問(wèn)“你買給誰(shuí)的？”她說(shuō)“買給我女兒的”，我說(shuō)你女兒牙口比較好，上面牙印很清楚，因?yàn)榍ё憬鸨容^軟，我說(shuō)你的女兒很不錯(cuò)，老太太一聽非常開心，“馬莎，過(guò)來(lái)！”我聽到一串鈴響，跑出一只小狗來(lái)，我當(dāng)時(shí)一想，水貝珠寶不但人戴，寵物也戴上了，這給水貝珠寶產(chǎn)業(yè)又開拓了非常大的空間，因?yàn)楝F(xiàn)在寵物比人精貴。
    我相信很多人不一定了解為什么在水貝形成了這么大的珠寶產(chǎn)業(yè)？我們先講講過(guò)去，以前浙江、江蘇都是作坊式的生產(chǎn)，隨著農(nóng)村生產(chǎn)力的解放，隨著農(nóng)村購(gòu)買力的釋放，人們的生活從服裝的流通，到人們對(duì)珠寶首飾的追求，在實(shí)行消費(fèi)升級(jí)，在這種情況下，再加上中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展集聚了龐大的能量，實(shí)際上就是通過(guò)資金不斷的推動(dòng)產(chǎn)業(yè)滾滾向前，購(gòu)買力非常巨大，為什么在水貝這個(gè)地方形成了產(chǎn)業(yè)集聚地？大家都知道，在當(dāng)時(shí)的國(guó)家政策里，黃金是中央央行管控的產(chǎn)品，一般人是不賣的，但是深圳作為中國(guó)改革的窗口，央行當(dāng)時(shí)有政策，可以在這里拿到更多的配售計(jì)劃內(nèi)的黃金，所以內(nèi)地的商場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)者紛紛到深圳找黃金珠寶。當(dāng)時(shí)香港的黃金制造業(yè)隨著物業(yè)的發(fā)達(dá)和城市定位的不同，很多香港黃金珠寶工廠向內(nèi)地轉(zhuǎn)移，深圳作為一個(gè)接駁口，我們可以看到鹽田保稅區(qū)，最早的時(shí)候，業(yè)內(nèi)很多大牌黃金企業(yè)和生產(chǎn)企業(yè)都在那里駐扎下來(lái)。當(dāng)然，后來(lái)隨著產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整和羅湖區(qū)政策的引領(lǐng)，剛才高老師講到種種子，我覺得羅湖種的珠寶的種子非常好，在轉(zhuǎn)型的時(shí)候把珠寶企業(yè)引進(jìn)羅湖水貝。這里講一點(diǎn)風(fēng)水，水為財(cái)，貝在最早的結(jié)繩記事時(shí)代就是錢，所以水貝這個(gè)地方備受黃金珠寶老板的喜愛，當(dāng)時(shí)黃金珠寶協(xié)會(huì)的許會(huì)長(zhǎng)帶頭搬到羅湖水貝片區(qū)，后來(lái)愛得康買下了愛得康大廈，這些都是業(yè)內(nèi)翹楚企業(yè)，體量很大。正是在政策的支持下，正是在政府的引導(dǎo)之下，創(chuàng)造了一定產(chǎn)業(yè)的條件下，水貝這里種下了珠寶的種子，剛才王老師說(shuō)中國(guó)珠寶看深圳，深圳珠寶看羅湖，羅湖珠寶看水貝，在內(nèi)外因作用之下，水貝珠寶迅速得以壯大。
    現(xiàn)在水貝珠寶產(chǎn)業(yè)體量很大，我可以告訴大家?guī)讉€(gè)數(shù)據(jù)，鉑金首飾中國(guó)消費(fèi)全世界NO.1，鉆石消費(fèi)中國(guó)仍然是NO.1，去年中國(guó)消費(fèi)的黃金是832噸，今年隨著金價(jià)上升到一定高度之后往下走了走，“中國(guó)大媽戰(zhàn)勝華爾街”是所有媒體的頭條，確實(shí)是排著隊(duì)買黃金，2002年上海黃金交易所開業(yè)時(shí)，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)交易價(jià)是80元/克，市場(chǎng)消費(fèi)是90元，而現(xiàn)在黃金首飾價(jià)格漲到400、500元，在高增長(zhǎng)之下，真正的使黃金珠寶產(chǎn)業(yè)得到迅猛的發(fā)展。也正是在這樣的情況下，黃金珠寶產(chǎn)業(yè)在水貝這個(gè)地方得到了發(fā)酵式甚至內(nèi)核爆發(fā)式的增長(zhǎng)，就像宋老師說(shuō)的“躍升”，一下子跳升起來(lái)，從最初的產(chǎn)業(yè)形成，經(jīng)過(guò)2003、2004、2005、2006年的穩(wěn)定發(fā)展，07、08年經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后，我們發(fā)現(xiàn)黃金珠寶忽然一下子得到了所有人的重視，以前大家投資房子，買紅酒，買字畫，現(xiàn)在很多人都在買黃金珠寶，你到銀行去看一下，小柜臺(tái)上都擺著黃金產(chǎn)品，因?yàn)榇蠹蚁矚g它。
    現(xiàn)在我們創(chuàng)造了非常多行業(yè)內(nèi)甚至在全世界都有影響力的企業(yè)，業(yè)內(nèi)有家企業(yè)每年黃金產(chǎn)量可以達(dá)到100噸以上，按照前天黃金金價(jià)1200多美元，你算一下一百噸是多少錢，這樣大的企業(yè)在全世界是不是NO.1？剛才幾位老師講水貝千億企業(yè)、百億企業(yè)，就那么一個(gè)小工廠、就那么一個(gè)小展廳就有多少億了？這已經(jīng)體現(xiàn)了它的大體量，現(xiàn)在的水貝珠寶片區(qū)有很多非常有名的企業(yè)，比如黃金有“五朵金花”，鑲嵌有“五朵金花”，鑲嵌主要是鉆石鑲嵌，實(shí)際上水貝珠寶的產(chǎn)能產(chǎn)值占中國(guó)的70%以上，這個(gè)數(shù)據(jù)相對(duì)比較保守，實(shí)際上能達(dá)到90%甚至95%以上，因?yàn)橹灰窃谥袊?guó)內(nèi)地銷售的黃金珠寶，基本上都是從水貝展廳貿(mào)易和批發(fā)出去的，當(dāng)然也有人說(shuō)我喜歡到香港買黃金，香港的黃金更便宜，但中國(guó)現(xiàn)在在黃金進(jìn)口上還是有政策，不是所有人都能去香港買，實(shí)際上香港的產(chǎn)品供應(yīng)有很多還是通過(guò)中國(guó)來(lái)料加工的工廠進(jìn)行加工，加工之后回到香港，你又坐車去香港把它背回來(lái)，其實(shí)沒(méi)有必要，可以就在水貝買，工藝非常好。實(shí)際上卡迪亞有很多產(chǎn)品，國(guó)內(nèi)工廠已經(jīng)在給它代工，只不過(guò)因?yàn)橛斜Ｃ軈f(xié)議，不能說(shuō)。從水貝的工藝加工水平和能力來(lái)看，絕對(duì)站在世界的最前沿，我可以告訴大家一個(gè)數(shù)據(jù)，深圳水貝片區(qū)的加工企業(yè)，每年從意大利、德國(guó)、日本進(jìn)口的先進(jìn)工藝機(jī)器大概在5億以上，他們用先進(jìn)的設(shè)備和超前的企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念，達(dá)到世界一流珠寶的制作水平，這是現(xiàn)在大家所看到的水貝珠寶片區(qū)的現(xiàn)狀。
    水貝珠寶片區(qū)還有一個(gè)問(wèn)題，大家可能會(huì)說(shuō)“水貝珠寶片區(qū)怎么那么破？老是堵車，開車開不進(jìn)去”，待會(huì)兒發(fā)布《新羅湖·白皮書》時(shí)就可以看到，里面有金展國(guó)際珠寶廣場(chǎng)、水貝工業(yè)區(qū)，很多大企業(yè)找不到一個(gè)配套的商務(wù)辦公樓盤，大家很著急，我說(shuō)一個(gè)很極端的例子，田貝村下面，平安銀行往南走200米有一個(gè)社康醫(yī)院，以前我們很少去，這幾年把這邊拆了之后，醫(yī)院的2-7樓全是珠寶企業(yè)，我嚇了一跳，連一向講究風(fēng)水的珠寶行業(yè)竟然跑到醫(yī)院上面辦公，坐著咯吱咯吱的破電梯，這樣的辦公條件是難以想象的，我估計(jì)宋老師、高老師有發(fā)言權(quán)，因?yàn)樗麄兪歉阋?guī)劃的。
    現(xiàn)在水貝珠寶交易片區(qū)，到太寧路、太安路、田貝四路、田貝二路、田貝三路、田貝一路，到水貝國(guó)際珠寶交易中心，到已經(jīng)拆了的金展國(guó)際珠寶廣場(chǎng)，以前老的玉器批發(fā)中心也被拆了，在這么緊張的區(qū)域內(nèi)迅猛發(fā)展，但這里面有幾個(gè)不匹配，一是珠寶的璀璨和商務(wù)辦公條件的不匹配，走紅毯的明星如果只穿露背的衣服，雖然吸引眼球，但是不美，如果戴上了珠寶，一下子就光彩起來(lái)了，但是創(chuàng)造美好首飾的企業(yè)辦公條件卻很差，是老舊的工業(yè)廠房，羅湖區(qū)在這個(gè)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)投入了很多錢，羅湖區(qū)經(jīng)濟(jì)促進(jìn)局已經(jīng)要了政策支持，投入了幾個(gè)億資金，但僅僅只是給臉上抹了點(diǎn)粉，里面還是商務(wù)辦公環(huán)境不匹配。二是配套和環(huán)境也不匹配，比如吃飯，我想請(qǐng)王老師吃個(gè)飯，在周邊還真不好找地兒，比較好一點(diǎn)的吃飯的地方就是翠竹公館，但現(xiàn)在翠竹公館也很擠，想找一個(gè)比較舒服的地方，喝喝茶聊聊天都找不到。這實(shí)際上也引出一個(gè)新的不匹配，最近發(fā)現(xiàn)黃金珠寶產(chǎn)業(yè)引進(jìn)的高端人才和產(chǎn)業(yè)發(fā)展也不匹配，很多大學(xué)生不愿意進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，總覺得黃金珠寶是很璀璨的，花園式的環(huán)境，但來(lái)了以后，電梯都破破爛爛的，晃晃悠悠，很多人不愿意進(jìn)入這個(gè)行業(yè)。但現(xiàn)在也有可喜的變化，有幾個(gè)工業(yè)園在進(jìn)行改造工程，讓水貝珠寶的亮麗形象成長(zhǎng)起來(lái)，相信在四五年之后，水貝片區(qū)的商務(wù)環(huán)境會(huì)發(fā)生非常大的變化。
    剛才講了水貝珠寶發(fā)展的機(jī)遇，面對(duì)未來(lái)我想講匹配，什么叫匹配？就是剛才宋老師講的，光珠寶美不行，你的環(huán)境要美，所有配套都要到位，在未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中，我相信隨著幾棟新的珠寶大廈、商務(wù)大樓以及商務(wù)寫字樓不斷的延伸，會(huì)給水貝珠寶辦公環(huán)境帶來(lái)質(zhì)的變化，休閑、會(huì)客、高端人才的引進(jìn)，軟環(huán)境和硬環(huán)境都會(huì)達(dá)到空前的高潮。
    我還想借用高老師的一句話，水貝珠寶的發(fā)展還是面臨種子的問(wèn)題，現(xiàn)在的羅湖在發(fā)展過(guò)程中已經(jīng)在騰籠換鳥，就是讓一些低端制造的產(chǎn)業(yè)往外轉(zhuǎn)移，你們可以看到惠州有一個(gè)東方金玉園，已經(jīng)把深圳很多制造業(yè)引進(jìn)過(guò)去了。李朗也有一個(gè)工業(yè)園，有很多制造業(yè)已經(jīng)轉(zhuǎn)移過(guò)去了，可以這么說(shuō)，現(xiàn)在留在水貝珠寶片區(qū)的都是以商務(wù)、貿(mào)易、設(shè)計(jì)、研發(fā)的高端服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，恰恰這就是水貝珠寶在未來(lái)的發(fā)展中能否發(fā)光的很重要的一點(diǎn)，它要具備文化性，因?yàn)樵O(shè)計(jì)、研發(fā)是很高端的，在羅湖騰籠換鳥的產(chǎn)業(yè)政策中我們發(fā)現(xiàn)它希望總部經(jīng)濟(jì)留在水貝，希望高端制造、高端設(shè)計(jì)留在深圳，這是羅湖珠寶、水貝珠寶產(chǎn)業(yè)政策中最核心的一點(diǎn)，也是最優(yōu)質(zhì)的種子。我相信有了文化，有了高端珠寶定制，有了高端制造工廠的出現(xiàn)，有了高端商務(wù)樓和商務(wù)環(huán)境的打造，一定能使水貝珠寶真正的像幾位老師說(shuō)的躍升起來(lái)，要把它托住，放點(diǎn)光出來(lái)，富基PARK國(guó)際離水貝片區(qū)很近，如果水貝片區(qū)能和這里連通為一片，就能創(chuàng)造更好的工作、學(xué)習(xí)、生活的環(huán)境，水貝珠寶也會(huì)越做越漂亮，希望在座的女士戴上水貝銷售出去的珠寶也感到自豪。謝謝你們！

王世泰：謝謝秘書長(zhǎng)從專業(yè)的角度給我們解讀璀璨新羅湖，他從平衡、匹配，將水貝珠寶加工業(yè)和富基PARK國(guó)際之間的通道展示得非常美妙，假如水貝珠寶行業(yè)把富基PARK國(guó)際作為辦公休閑、注入文化內(nèi)涵的基地，剛才宋丁教授也講了馬云的阿里巴巴很厲害，如果馬云也要來(lái)這里拿兩層三層，李總會(huì)怎么辦呢？因?yàn)樽鲋閷毜呢?cái)富量級(jí)很高，馬云出手也很闊，假如馬云要入駐富基PARK國(guó)際，我想李總就會(huì)比較頭大，我賣給誰(shuí)呢？租給誰(shuí)呢？剛才我在臺(tái)下的時(shí)候中原一個(gè)小姑娘跟我說(shuō)“富基PARK國(guó)際是原版甲級(jí)寫字樓，不是城市更新類型的產(chǎn)品”，我想這中間可能有什么特別的奧妙，富基PARK國(guó)際的產(chǎn)品有哪些非常好的特質(zhì)？下面有請(qǐng)富基集團(tuán)的李總給我們作深刻的解讀。掌聲歡迎！

李燕：大家好！今天的論壇活動(dòng)非常精彩，從呼喚新羅湖到最后的璀璨新羅湖，說(shuō)得我特別特別激動(dòng)，我不知道在座各位是什么感想，我感覺到今天講的新羅湖、新高度，我們?cè)诿枥L羅湖未來(lái)的美好前景，其實(shí)羅湖在呼喚富基PARK國(guó)際，應(yīng)該是羅湖需要PARK國(guó)際，水貝也需要PARK國(guó)際。剛剛秘書長(zhǎng)講了水貝珠寶的發(fā)展，接下來(lái)我想給大家解析一下富基PARK國(guó)際，首先我想花三分鐘時(shí)間讓大家欣賞一下富基PARK國(guó)際的影視片。
    （播放富基PARK國(guó)際項(xiàng)目VCR）

李燕：富基集團(tuán)成立于2002年，在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)比較豐富，走的是多元化發(fā)展道路，董事長(zhǎng)比較低調(diào)、務(wù)實(shí)，這些年來(lái)我們沒(méi)有去做什么宣傳，在業(yè)內(nèi)的知名度不是那么高，今天這么大的活動(dòng)我在想是不是要把董事長(zhǎng)請(qǐng)出來(lái)，但他非常低調(diào)，其實(shí)董事長(zhǎng)是非常有遠(yuǎn)見的企業(yè)家，是扎扎實(shí)實(shí)在做事情，我們未來(lái)的土地儲(chǔ)備非常充足，有500萬(wàn)的土地儲(chǔ)備量，而且我們未來(lái)走的是多元化發(fā)展道路，定位是城市綜合運(yùn)營(yíng)商，富基PARK國(guó)際也是我們?cè)?013年的標(biāo)志性項(xiàng)目，集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)核心層，包括全集團(tuán)下屬公司都非常重視這個(gè)項(xiàng)目，投入了很多心血。
    剛剛欣賞完了影視片，大家對(duì)PARK國(guó)際項(xiàng)目有了大致的印象，但關(guān)于項(xiàng)目是怎樣的地位、有什么獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)我想還是跟大家分享一下。其實(shí)這個(gè)項(xiàng)目當(dāng)初在定位的時(shí)候也是在考慮，因?yàn)樗且粋€(gè)商業(yè)項(xiàng)目，是做商務(wù)公寓還是做寫字樓？作為房地產(chǎn)開發(fā)來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)定位是非常重要的，我們經(jīng)過(guò)了深入的市場(chǎng)摸底，發(fā)現(xiàn)羅湖真的是缺少精品寫字樓，從80年代東門、國(guó)貿(mào)、地王，甚至到現(xiàn)在的京基100，深圳不乏地標(biāo)性建筑，但有些產(chǎn)業(yè)離不開這個(gè)區(qū)域，他不會(huì)去到福田中心區(qū)，也不會(huì)去到南山，也許也不會(huì)去到深南路，所以我們將這個(gè)項(xiàng)目定位為第五代商務(wù)標(biāo)桿，以500強(qiáng)企業(yè)的商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)做的，有四大標(biāo)準(zhǔn)，首先是要有豐沛的產(chǎn)業(yè)鏈作為支撐，我們依托水貝珠寶、筍崗-清水河物流中心。二是生態(tài)標(biāo)準(zhǔn)。世界500強(qiáng)企業(yè)需要有生態(tài)、綠色、健康的辦公理念，而傳統(tǒng)寫字樓不具備這樣的資源，大家現(xiàn)在向窗外看去就是一個(gè)公園。三是品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。寫字樓要回歸商務(wù)屬性，在品質(zhì)方面一定要具備甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，包括智能化體系也是第五代的標(biāo)準(zhǔn)。四是服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。很多寫字樓比較忽視服務(wù)理念，不太人性化，而服務(wù)恰恰是我們董事長(zhǎng)特別強(qiáng)調(diào)的，我們一定要把這個(gè)項(xiàng)目打造成地標(biāo)項(xiàng)目，要突顯服務(wù)的品質(zhì)，因?yàn)槲覀兊捏w量不是特別大，并且公司持有一半，所以銷售量并不大，盡管如此我們還是非常重視配套，因?yàn)閷懽謽歉≌灰粯?，所以我們跟金鑰匙聯(lián)盟合作，引進(jìn)了五星級(jí)酒店管家式貼身服務(wù)，這四大屬性也是第五代商務(wù)標(biāo)桿的內(nèi)涵。
    中國(guó)人講究天時(shí)、地利、人和，剛剛各位專家講了新羅湖規(guī)劃和新羅湖未來(lái)的前景，這其實(shí)就是天時(shí)，當(dāng)時(shí)我們?cè)诟Ｌ镏行膮^(qū)也有一個(gè)項(xiàng)目，老板帶我們?nèi)タ错?xiàng)目的時(shí)候還只是一片空地，為什么在那么高的地價(jià)時(shí)選擇了那樣一塊地呢？就是因?yàn)榭春盟囊?guī)劃前景，所以商務(wù)市場(chǎng)的運(yùn)作一定是離不開政府規(guī)劃的導(dǎo)向，這個(gè)導(dǎo)向會(huì)給我們最大的機(jī)遇。當(dāng)初我們很疑惑，這么高的地價(jià)，為什么老板會(huì)拿這塊地呢？事實(shí)證明了他的前瞻性眼光，這幾年來(lái)，福田中心區(qū)的寫字樓拔地而起，深圳音樂(lè)廳、圖書館等文化設(shè)施也聚集在中心區(qū)。再比如前海當(dāng)時(shí)并不被人看好，天利中央廣場(chǎng)、海岸城等寫字樓物業(yè)只是兩萬(wàn)元一平米，現(xiàn)在價(jià)格已經(jīng)漲了兩倍多，這說(shuō)明所有的東西一定要跟著政府規(guī)劃的導(dǎo)向走。
    目前深圳已經(jīng)沒(méi)有太多的發(fā)展空間了，只有依托城市更新來(lái)進(jìn)行升級(jí)換代，最重要是羅湖跟福田、南山有很大的不同，福田、南山?jīng)]有羅湖這么好的環(huán)境，也沒(méi)有產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為支撐，水貝珠寶是亞太地區(qū)最大的珠寶交易中心，加工、展銷、設(shè)計(jì)都在這里，全中國(guó)90%珠寶銷售額都出自這里，這個(gè)地方已經(jīng)成行成市了，有了這樣的產(chǎn)業(yè)鏈作為支撐，商務(wù)市場(chǎng)一定有很大的發(fā)展前景。
    關(guān)于地利，有些嘉賓今天是第一次到這個(gè)地方，不管是從福田還是從羅湖過(guò)來(lái)都非常方便，我自己也住在福田，每天到這里只需要十分鐘，雙大道、雙地鐵，剛剛在VCR也總結(jié)了很多亮點(diǎn)，寫字樓很大的亮點(diǎn)就是昭示性一定要強(qiáng)，富基PARK國(guó)際前后左右都沒(méi)有遮擋，完全可以形成地標(biāo)性建筑，雖然說(shuō)高度、規(guī)模跟京基100不能比，但我們的定位是打造水貝珠寶版圖的商務(wù)明珠，也是商務(wù)地標(biāo)建筑。
    人和這一塊，在設(shè)計(jì)上我們投入很多，無(wú)論是外立面的細(xì)節(jié)，還是室內(nèi)設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)，都是聘請(qǐng)國(guó)際級(jí)大師操刀設(shè)計(jì)，外立面完全可以跟中心區(qū)甲級(jí)寫字樓相媲美，無(wú)論是顏色搭配還是用材方面我們都是精心斟酌，一定是用最好的材料，讓它體現(xiàn)出國(guó)際化，因?yàn)槲覀冡槍?duì)的客戶是珠寶企業(yè)，所以在設(shè)計(jì)理念上一定要強(qiáng)調(diào)國(guó)際化、藝術(shù)感，在細(xì)節(jié)上狠下工夫，一定要把PARK國(guó)際打造成精品。
    如果說(shuō)我們的品質(zhì)可以復(fù)制，那么87萬(wàn)平米公園的稀缺資源是不可復(fù)制的，我們是片區(qū)的“領(lǐng)頭羊”，因?yàn)槭袌?chǎng)在呼喚我們，因?yàn)槲覀兪堑谝粋€(gè)，應(yīng)運(yùn)而生，本身富基集團(tuán)就是比較有社會(huì)責(zé)任感、有誠(chéng)信的、務(wù)實(shí)的企業(yè)，寫字樓畢竟是公共建筑，公共建筑和住宅是不一樣的，它有更多的社會(huì)屬性，我要打造城市名片，為城市景觀做貢獻(xiàn)，豐富城市的天際輪廓線，讓它成為一道亮麗的風(fēng)景線，白天的時(shí)候外立面非?，F(xiàn)代、大氣，昭示性非常強(qiáng)，夜晚我們還要為城市做貢獻(xiàn)，我們花了幾百萬(wàn)做燈光工程。
    從服務(wù)細(xì)節(jié)上，今天大家在這個(gè)環(huán)境里都會(huì)覺得很舒服，可能全深圳找不到這樣舒服的環(huán)境，董事長(zhǎng)拿出這樣大的空間打造商務(wù)會(huì)所，將來(lái)企業(yè)家做沙龍活動(dòng)，員工開生日PARTY，或者在這里談生意都非常舒服，窗外就是圍嶺公園，將來(lái)還可以看到筆架山、京基100、地王，從風(fēng)水學(xué)上講，我們又是龍脈的位置，我在這里越待越舒服，越待越喜歡，富基PARK國(guó)際已經(jīng)公共發(fā)售了，有很多珠寶客戶，甚至福田中心區(qū)的客戶到這里來(lái)，他們說(shuō)“中心區(qū)哪里找得到這樣好環(huán)境的項(xiàng)目？”另外他們覺得這里很方便，性價(jià)比又很高，為什么客戶非常認(rèn)可PARK國(guó)際呢？因?yàn)槲覀兓撕芏嘈乃?，不惜重金打造，自然?huì)受到客戶的追捧，項(xiàng)目是在新羅湖中心搶占先機(jī)的領(lǐng)頭羊，我們是引領(lǐng)市場(chǎng)的人，我們對(duì)城市、對(duì)社會(huì)都做了非常大的貢獻(xiàn)。
    這個(gè)項(xiàng)目天時(shí)、地利、人和都具備，所以它不可能不受到市場(chǎng)的追捧，不可能不受到高端企業(yè)的喜愛，剛剛大家也提到了，珠寶產(chǎn)業(yè)園的辦公環(huán)境是很差的，而富基PARK國(guó)際的環(huán)境非常舒適、優(yōu)雅，我們?cè)谠O(shè)計(jì)上考慮了人在里面怎樣才可以很舒服、很安逸，比如大堂很氣派，讓客戶很有尊貴感，14米挑高的大堂，給到客戶設(shè)施的空間，項(xiàng)目雙大堂設(shè)計(jì)，前面是14米高，三層空間拿來(lái)做大堂，讓客戶非常有面子，不管是硬件上還是軟性服務(wù)上都有尊崇感，所以來(lái)了以后基本上就不走了，我自己也是，待在這個(gè)環(huán)境里有一種很舒服的感覺。
    總之，PARK國(guó)際是很純粹的甲級(jí)寫字樓，雖然周邊還有二三十個(gè)項(xiàng)目在啟動(dòng)，包括水貝珠寶交易中心等項(xiàng)目蓄勢(shì)待發(fā)，我們項(xiàng)目只是依托于城市更新的升級(jí)改造，因?yàn)檫@個(gè)片區(qū)不可能只有孤零零的一棟樓，未來(lái)這個(gè)片區(qū)將會(huì)非常漂亮，剛剛高院長(zhǎng)也講了，他預(yù)計(jì)2015年新羅湖將會(huì)躍升，我們?cè)谛铝_湖格局沒(méi)有完全形成的時(shí)候，先知先覺推出這個(gè)項(xiàng)目，可以說(shuō)整個(gè)水貝珠寶片區(qū)也好，或者說(shuō)筍崗-清水河物流片區(qū)，甚至老東門、國(guó)貿(mào)都在呼喚、久候這個(gè)項(xiàng)目，可能將來(lái)真的像王老師說(shuō)的那樣，馬云也要，珠寶企業(yè)也要，供不應(yīng)求，我們也經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)幾個(gè)客戶同時(shí)搶一個(gè)單位。此外，這個(gè)片區(qū)還沒(méi)有那么快起來(lái)，所以我們拿出1-3層作為本棟大廈的配套，會(huì)設(shè)置銀行、西餐廳、咖啡廳等，完全為本大廈服務(wù)。
    剛剛把羅湖的前景描繪得非常好，我們才是真正的運(yùn)籌新羅湖，我們講了很多美好的前景，可能要集合很多社會(huì)的力量去運(yùn)作，而富基是第一個(gè)運(yùn)籌新羅湖的企業(yè)，所以說(shuō)我們董事長(zhǎng)是最先知先覺的，最有前瞻性眼光的，有的時(shí)候我不得不佩服企業(yè)家的眼光，其實(shí)這個(gè)話題由我們董事長(zhǎng)來(lái)講最合適，但他非常低調(diào)，讓我來(lái)給大家做分享。
    在座各位，不管是媒體朋友還是客戶朋友，希望我們一起攜手建設(shè)新羅湖美好的明天，一起運(yùn)籌新羅湖。謝謝大家！

主持人：謝謝李總。剛剛李總描述富基PARK國(guó)際的時(shí)候如數(shù)家珍，對(duì)富基PARK國(guó)際第五代商務(wù)體、生態(tài)性、國(guó)際性、人文性等諸多優(yōu)點(diǎn)都向我們作了展示，富基集團(tuán)有一個(gè)宗旨叫“以心筑城，夢(mèng)想同行”，李總對(duì)產(chǎn)品描述的很細(xì)致，同時(shí)對(duì)富基集團(tuán)也作了概念的描述，我從網(wǎng)上看到富基集團(tuán)是一家多元的規(guī)模化企業(yè)，在地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、商務(wù)物業(yè)、高端酒店、大型旅游生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光和文化領(lǐng)域都做了投資開發(fā)和資本運(yùn)營(yíng)，接下來(lái)有請(qǐng)嘉賓宋丁教授、高海燕博士、王鋒博士、張秘書長(zhǎng)再度隆重登臺(tái)。
    今天的論壇媒體朋友也很關(guān)注，我知道你們心中也有很多話想問(wèn)，但由于時(shí)間關(guān)系，我只能給四個(gè)提問(wèn)的機(jī)會(huì)，大家有什么需要互動(dòng)的話題可以舉手示意。

記者：我是新華網(wǎng)房產(chǎn)深圳站的記者，我想請(qǐng)問(wèn)高海燕博士，水貝珠寶占據(jù)羅湖十五分之一的土地，但是占據(jù)了全國(guó)七成的市場(chǎng)，從規(guī)劃上來(lái)看，水貝珠寶核心區(qū)現(xiàn)在的土地是明顯不足的，是否應(yīng)該擴(kuò)版到富基PARK國(guó)際所在的水貝北區(qū)一帶？政府是否有這方面的規(guī)劃？

高海燕：這好象是一個(gè)釣魚式的問(wèn)題，我不是政府，不知道政府是怎么定這個(gè)事的?，F(xiàn)在有一個(gè)很明顯的現(xiàn)狀，就是水貝珠寶產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度非?？欤⑶铱臻g服務(wù)、空間提供不匹配產(chǎn)業(yè)發(fā)展的速度，所以水貝未來(lái)的發(fā)展一是靠現(xiàn)有物業(yè)空間或現(xiàn)有商務(wù)空間的創(chuàng)新，二是也可能存在版圖擴(kuò)大的問(wèn)題。我想舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)明這個(gè)問(wèn)題，水貝珠寶產(chǎn)業(yè)的升級(jí)發(fā)展速度很快，今天它的產(chǎn)業(yè)聚集速度其實(shí)是全國(guó)化的，而不僅僅是深圳內(nèi)部的產(chǎn)業(yè)集中，比如有一個(gè)品牌最早是在東北做銀飾的，并且做得很大，可是老板把企業(yè)從東北移到深圳，重新做品牌，重新做設(shè)計(jì)，重新做研發(fā)，重新大戰(zhàn)渠道，可見水貝具有一定的示范效應(yīng)，現(xiàn)有的商務(wù)空間和產(chǎn)業(yè)空間、物業(yè)空間速度匹配不了產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度。

記者：我是香港商報(bào)的記者，我有兩個(gè)問(wèn)題，第一個(gè)問(wèn)題問(wèn)一下王博士，根據(jù)您對(duì)于政策的了解，你覺得羅湖未來(lái)的發(fā)展有沒(méi)有反超福田的可能？第二個(gè)問(wèn)題問(wèn)高院長(zhǎng)，現(xiàn)在深圳市政府一直在提國(guó)際化，您覺得未來(lái)羅湖在國(guó)際化上有哪些作為？

王鋒：反超都有可能，像這次三中全會(huì)以后，改革還是要繼續(xù)深化，發(fā)展是硬道理，誰(shuí)的后發(fā)優(yōu)勢(shì)比較強(qiáng)誰(shuí)就有反超的可能，羅湖雖然是深圳最早建設(shè)的區(qū)域，但它確實(shí)面臨著一些問(wèn)題，因?yàn)榘l(fā)展的比較早，所以產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展有點(diǎn)定型，但是隨著深圳的城市發(fā)展未來(lái)面臨著土地資源瓶頸約束以后，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整也是必然的，城市更新已經(jīng)成為深圳未來(lái)利用資源最主要的手段和方式，這種情況下必然也涉及到對(duì)深圳早期形成的城市機(jī)遇整體規(guī)劃功能的調(diào)整，比如羅湖就很典型的帶有早期的特點(diǎn)，最先是口岸，口岸周邊有商業(yè)，商業(yè)旁邊有配套居住，再往北就是工業(yè)，但很明顯現(xiàn)在這種發(fā)展模式已經(jīng)不可持續(xù)了，剛才海燕博士也講了，很多工業(yè)都轉(zhuǎn)移出去了?，F(xiàn)在福田是寫字樓經(jīng)濟(jì)，可以出現(xiàn)一百億的樓，說(shuō)不定以后羅湖比福田更有潛力，出兩百億以上也說(shuō)不定，在發(fā)展階段，羅湖非常有后勁。

高海燕：這個(gè)問(wèn)題太大了，不知道怎么回答，到底什么是國(guó)際化呢？我想如果從羅湖層面來(lái)說(shuō)無(wú)非就是兩個(gè)點(diǎn)位，一個(gè)點(diǎn)位是產(chǎn)業(yè)關(guān)系和城市關(guān)系的國(guó)際化，不是說(shuō)外國(guó)人很多才是國(guó)際化，今天深圳的產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈跟國(guó)際的關(guān)系是密不可分的，這本身就是國(guó)際化，深圳是國(guó)際供應(yīng)鏈中心，也是深圳先進(jìn)制造業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈中心，這都是國(guó)際化。
    羅湖的市場(chǎng)組織、產(chǎn)業(yè)主體本身也有很好的國(guó)際化水準(zhǔn)，珠寶行業(yè)就是國(guó)際化效應(yīng)很強(qiáng)烈的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，國(guó)外相當(dāng)多珠寶加工制造中心就在水貝，只不過(guò)這是商業(yè)秘密，不能講，現(xiàn)在水貝在羅湖區(qū)的定位是“亞太珠寶名城”，它就是國(guó)際化的地區(qū)。消費(fèi)上國(guó)際品牌的集群度也很高，那也是國(guó)際化水準(zhǔn)，只不過(guò)今天我們要引導(dǎo)外國(guó)人在羅湖工作、消費(fèi)，目前這個(gè)吸引力還不是很充沛，但我想隨著國(guó)際化程度越來(lái)越高，這里的外國(guó)人會(huì)越聚越多。

記者：我想問(wèn)一下宋丁教授，作為旅游規(guī)劃方面的專家，您認(rèn)為水貝珠寶和旅游產(chǎn)業(yè)的整合發(fā)展是否有可能形成產(chǎn)業(yè)旅游的新模式？

宋丁：這個(gè)問(wèn)題非常重要，建議大家關(guān)注一下最近馬云和王建林的打堵，大家希望誰(shuí)贏？我告訴大家，希望誰(shuí)贏都是錯(cuò)誤的，因?yàn)閮杉乙黄鸢l(fā)展，現(xiàn)在的問(wèn)題是實(shí)體店面臨著很大的威脅，因?yàn)轳R云真的是風(fēng)卷殘?jiān)?，互?lián)網(wǎng)的侵略是不和你商量的，淘寶以后是支付寶，支付寶之后是余額寶，但我要告訴你，實(shí)體是永遠(yuǎn)打不敗的，像水貝，你只要產(chǎn)業(yè)升級(jí)就打不敗，先把制造這一塊遷出去，太低端了，我們不可能一平方公里產(chǎn)值那么低，留下的是什么呢？研發(fā)中心、營(yíng)運(yùn)中心、財(cái)務(wù)結(jié)算中心等等都要留下，這個(gè)故事講完全了沒(méi)有？如果到此為止，對(duì)不起，沒(méi)有講完，因?yàn)闆](méi)有旅游，如果90%珠寶都在這里的話，它就是非常獨(dú)特的旅游文化中心，如果你不加入這一塊，比如每平方公里產(chǎn)出是150億，加入了旅游文化可能就是300億，怎么加呢？“水貝珠寶”四個(gè)字就是非常有意思的文化鏈，我們都知道沒(méi)有水能有貝嗎？貝肯定是在水里，所以水生貝。而有了貝，貝里面是什么東西呢？貝生珠。如果有了珠，美女們，你們抓一把珠能有什么作用嗎？只有把珠串起來(lái)是什么？項(xiàng)鏈，戴上它就可以美化你，你袒胸露背并不好看，你戴著非常精美的項(xiàng)鏈，價(jià)值就提升了，所以說(shuō)它是一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，是一個(gè)文化鏈，是一個(gè)旅游鏈，我特別建議羅湖區(qū)鄭重考慮水貝板塊有沒(méi)有空間再繼續(xù)擴(kuò)大一點(diǎn)，比如水的文章要講，貝的文章要講，寶的文章也要講，我覺得水就是金融中心，貝就是古錢幣，為什么現(xiàn)在大媽們搶黃金呢？說(shuō)明它有儲(chǔ)存價(jià)值，它就是金融，有了金融，這個(gè)產(chǎn)業(yè)翻多少倍？如果是金，它不僅僅可以交易，它本身就是項(xiàng)鏈、珠寶，可以當(dāng)首飾，它還可以游玩，你能不能在這里做一個(gè)黃金珠寶產(chǎn)業(yè)旅游園區(qū)，讓人們來(lái)感受一下世界頂級(jí)的珠寶文化，女孩子們絕對(duì)愿意來(lái)，給你丟下大把錢，你看中國(guó)人在國(guó)外買包包，簡(jiǎn)直像瘋了一樣，排隊(duì)，一次進(jìn)五個(gè)人，水貝什么時(shí)候也能這樣，限制進(jìn)入，一次只能進(jìn)五個(gè)人？當(dāng)珠寶和旅游這兩個(gè)概念結(jié)合在一起的時(shí)候，馬云根本就打不敗你，因?yàn)檫@些都是無(wú)法在網(wǎng)上體驗(yàn)的，你在網(wǎng)上沒(méi)有辦法戴項(xiàng)鏈，唯有到珠寶園來(lái)，所以說(shuō)這種實(shí)體的東西是不可能被互聯(lián)網(wǎng)打敗的，就像實(shí)體沒(méi)有辦法打敗互聯(lián)網(wǎng)一樣。所以關(guān)于你的問(wèn)題我的結(jié)論是一定要大力發(fā)展，空間不夠就加大空間，多裝產(chǎn)業(yè)，附加文化，一層層加，加到最后就是獨(dú)特的羅湖，就是唯一的水貝。

記者：近幾年住宅市場(chǎng)比較火熱，李燕總，富基為什么還要選擇寫字樓項(xiàng)目？為什么選擇在羅湖呢？

李燕：這還是因?yàn)槲覀兌麻L(zhǎng)比較有眼光，他在幾年前就已經(jīng)先知先覺，當(dāng)時(shí)新羅湖的藍(lán)圖尚未展現(xiàn)出來(lái)，今天我們?cè)谶@里探討新羅湖、新高度，未來(lái)的發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí)際上幾年前我們就已經(jīng)布了局，搶占了市場(chǎng)先機(jī)，我們要打造城市精品，我們旁邊是水貝珠寶交易中心，剛剛大家說(shuō)國(guó)際，我可以告訴大家這里是非常國(guó)際化的，代表了深圳時(shí)尚的前沿，因?yàn)檫@里有很多珠寶企業(yè)，我跟他們聊過(guò)天，我說(shuō)“你的生意一般是對(duì)全國(guó)的嗎？”他說(shuō)我的客戶都是國(guó)外的，我說(shuō)“都是哪些國(guó)家是？亞太地區(qū)的嗎？”他說(shuō)“不是，很多都是歐美國(guó)家”。可見我們這里非常國(guó)際化，只不過(guò)我們一直以來(lái)很低調(diào)，所以我們現(xiàn)在一定要把新羅湖重新聚勢(shì)，重新運(yùn)籌，富基PARK國(guó)際引領(lǐng)了整個(gè)市場(chǎng)，是引領(lǐng)新羅湖中心發(fā)展的領(lǐng)頭羊項(xiàng)目，在這里我要特別感謝富基集團(tuán)董事長(zhǎng)魏總，他有眼光，他有先知先覺，企業(yè)家就是企業(yè)家，老板就是老板，所以我們非常佩服他的戰(zhàn)略眼光，幾年前我們就已經(jīng)有了這樣的項(xiàng)目，富基PARK國(guó)際猶如一個(gè)奢侈品，我們把它作為城市的地標(biāo)性建筑去打造，作為水貝珠寶版圖的商務(wù)地標(biāo)去打造，我們不光是建一棟樓，我們是在運(yùn)籌新羅湖，我們是在為城市景觀做貢獻(xiàn)。

記者：我想問(wèn)張秘書長(zhǎng)一個(gè)問(wèn)題，水貝珠寶是深圳產(chǎn)業(yè)的金字招牌，您覺得水貝珠寶有沒(méi)有面臨什么問(wèn)題？最大的問(wèn)題是什么？應(yīng)當(dāng)怎樣解決？水貝珠寶能否形成深圳統(tǒng)一對(duì)外輸出的品牌？

張祖輝：剛才已經(jīng)講到了，在硬件和軟件配套上還是不匹配的，文化還是它的核心，珠寶應(yīng)該是最有文化的產(chǎn)業(yè)，可以說(shuō)早期它是通神的，它是帝王之家的，后來(lái)才到平民百姓，這樣的品類可以想見是多么的厲害，經(jīng)過(guò)這么多年的發(fā)展，它的文化底蘊(yùn)是多么的深厚，可以這么說(shuō)，很可能沒(méi)有產(chǎn)生文字的時(shí)候就已經(jīng)有了珠寶的概念，人們對(duì)精神生活的追求源于結(jié)繩記事的時(shí)候。
    此外，我們對(duì)黃金珠寶的文化宣傳不夠，黃金按克賣確實(shí)是很糟糕的事情，黃金按照國(guó)際金價(jià)來(lái)賣的話，黃金企業(yè)只是微利，看起來(lái)是大買賣，做的是小生意，因?yàn)橥度氲馁Y金太大，密集型非常厲害，資金使用量又很大，在這種情況下企業(yè)的財(cái)務(wù)成本是很高的，再加上用工用地等各方面看不見的成本都在不斷抬高，在這種情況下怎樣提高黃金珠寶首飾產(chǎn)品文化的附加值？我們面臨著這樣的問(wèn)題，當(dāng)時(shí)成立黃金珠寶研究會(huì)的時(shí)候，深圳市民政局和深圳市經(jīng)濟(jì)促進(jìn)局都在羅湖調(diào)研過(guò)，沒(méi)有這樣的機(jī)構(gòu)，我們應(yīng)該成立這樣的機(jī)構(gòu)，把深圳珠寶文化做起來(lái)，像GUCCI、迪奧等高端品牌去靠，這樣才能達(dá)到宋老師說(shuō)的，老外來(lái)這里，十分鐘進(jìn)五個(gè)。我們之前也做了一場(chǎng)高端論壇，請(qǐng)了意大利設(shè)計(jì)師，當(dāng)時(shí)很多記者問(wèn)“你覺得中國(guó)珠寶怎樣才能走向國(guó)際？”他回答說(shuō)“你們一定要立足于本國(guó)文化，才能找到自己的根”，目前最大的問(wèn)題是珠寶文化的宣傳。
    水貝珠寶是有地域性的，但我講的概念更大，是深圳的珠寶，深圳珠寶落戶在水貝這個(gè)片區(qū)，深圳在水貝珠寶的推廣力度是很大的，深圳珠寶的概念已經(jīng)在國(guó)內(nèi)產(chǎn)生了化學(xué)效應(yīng)。

王世泰：我建議深圳水貝，上面是中國(guó)水貝，再上面是國(guó)際水貝。

張祖輝：深圳的品牌如果想入駐當(dāng)?shù)亓魍ǖ纳虉?chǎng)，它可以考慮你，如果是其他地方的品牌，很可能商場(chǎng)不讓你進(jìn)，比如千禧之星、百泰的地位越來(lái)越高，杭州杭百都可能會(huì)讓它們進(jìn)去，因?yàn)檎J(rèn)可它，現(xiàn)在深圳珠寶這個(gè)品牌已經(jīng)在中國(guó)甚至世界叫響了，泰國(guó)、意大利、美國(guó)不斷有企業(yè)進(jìn)入中國(guó)采購(gòu)，昨天我們還跟意大利的客戶通過(guò)電話，他們認(rèn)為中國(guó)的黃金珠寶產(chǎn)業(yè)能夠有更大的發(fā)展。

王世泰：非常精彩。因?yàn)闀r(shí)間的關(guān)系，今天的互動(dòng)環(huán)節(jié)就到這兒。謝謝各位嘉賓！
    本次活動(dòng)的第二個(gè)重要環(huán)節(jié)時(shí)間較短，但內(nèi)容非常重要，即《新羅湖·白皮書》發(fā)布儀式，《新羅湖·白皮書》是由深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)和富基集團(tuán)聯(lián)合編制的，這個(gè)白皮書的核心內(nèi)容是什么？它的產(chǎn)城互動(dòng)的精髓是什么？下面有請(qǐng)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理周學(xué)軍先生作深度解讀。

周學(xué)軍：非常感謝！我只能很淺的解讀一下了，一是因?yàn)闀r(shí)間問(wèn)題，二是剛才這個(gè)階段發(fā)言的專家已經(jīng)把《新羅湖·白皮書》的內(nèi)容作了非常充分、非常全面、非常周到、非常細(xì)致的解讀，千言萬(wàn)語(yǔ)匯成一句話：愛我羅湖！愛我羅湖！愛我羅湖！
    每位來(lái)賓的桌子上都有《新羅湖·白皮書》的范本，當(dāng)時(shí)為什么要做這本書呢？大家知道，羅湖的發(fā)展已經(jīng)經(jīng)歷了很長(zhǎng)的歷史時(shí)期，從最早的深圳發(fā)動(dòng)機(jī)，為什么說(shuō)是發(fā)動(dòng)機(jī)？蛇口是開山第一炮，但羅湖才是振興深圳經(jīng)濟(jì)前30年真正的發(fā)動(dòng)機(jī)，到目前為止，深圳羅湖“消費(fèi)之都”的雛形，包括“消費(fèi)之都”的力量、“消費(fèi)之都”很老的元素在羅湖生根發(fā)芽，今天的東門、水貝珠寶城大家都非常看好，所以我們才會(huì)跟富基集團(tuán)出版白皮書。
    具體內(nèi)容我不想多講，我只想回到規(guī)劃階段來(lái)簡(jiǎn)單說(shuō)一說(shuō)，剛才有專家想看一下深圳珠寶城規(guī)劃的細(xì)則，《新羅湖·白皮書》第40頁(yè)就是珠寶交易中心的布局，水貝珠寶的發(fā)展不是看不見、摸不著的規(guī)劃，它的規(guī)劃會(huì)越來(lái)越好，發(fā)展也會(huì)越來(lái)越好，下一步會(huì)有越來(lái)越多的總部落戶水貝珠寶大片區(qū)，這對(duì)于富基PARK國(guó)際項(xiàng)目來(lái)說(shuō)肯定有得天獨(dú)厚的利好，項(xiàng)目的位置、布局、形象對(duì)于珠寶商都有非常好的吸引。
    我就簡(jiǎn)單講這一點(diǎn)。謝謝大家！

王世泰：下面舉行《新羅湖·白皮書》發(fā)布儀式，有請(qǐng)富基集團(tuán)的魏董、李總，有請(qǐng)王鋒博士、高海燕博士、宋丁教授、張祖輝秘書長(zhǎng)、周學(xué)軍總經(jīng)理、張艾菲總經(jīng)理，請(qǐng)各位嘉賓把右手放在水晶球上，我們大家一起倒數(shù)，5、4、3、2、1…（《新羅湖·白皮書》發(fā)布儀式）
    千億新羅湖，國(guó)際新財(cái)富論壇暨《新羅湖·白皮書》到此完美結(jié)束，我想憑我的記憶朗讀一下十八屆三中全會(huì)公報(bào)和決定當(dāng)中的兩句話“讓一切勞動(dòng)、知識(shí)、技術(shù)、管理、資本的活力競(jìng)相綻放，讓創(chuàng)造社會(huì)的源泉充分的擁有”，今天的論壇和白皮書就是思想的迸發(fā)、智慧的涌流，我們祝福羅湖也祝福PARK國(guó)際?；顒?dòng)到此結(jié)束，謝謝各位媒體，謝謝所有工作人員！

富基集團(tuán)緊隨羅湖榮歸大勢(shì)，以高瞻眼光及先鋒者的姿態(tài)打造的新羅湖中心首發(fā)的商務(wù)作品。隨著富基·PARK國(guó)際甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目隆重封頂，到8月26日營(yíng)銷中心開放，再到9月24日的正式開盤，奢想87萬(wàn)平米圍嶺公園，首創(chuàng)360°綠色辦公，富基·PARK國(guó)際第五代公園商務(wù)體的高端形象越來(lái)越受到市場(chǎng)矚目與追捧，領(lǐng)航深圳乃至全球健康商務(wù)變革，開創(chuàng)世界500強(qiáng)辦公標(biāo)準(zhǔn)，恪守產(chǎn)業(yè)鏈與生態(tài)高度結(jié)合，富基·PARK國(guó)際再次聚焦眼球，成為亞太企業(yè)首選總部基地。